나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507713 [1] 인천광역시 서구 원당동 1020-1 검단신도시파라곤보타닉파크 3305동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

의견에 내용 있음

교통상황

의견에 내용 있음

건물의 구조

의견에 내용 있음

이용상태

의견에 내용 있음

설비내역

의견에 내용 있음

토지의 형상 및 이용상태

의견에 내용 있음

인접 도로상태등

의견에 내용 있음

토지이용계획 및 제한상태

의견에 내용 있음

공부와의 차이

의견에 내용 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

의견에 내용 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507713 (1)

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1020-1 검단신도시파라곤보타닉파크 3305동 5층501호

용도: 아파트

감정가: 657,000,000원

토지면적: 59.82㎡ (약 18.1평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복병합사건

건축물 현황:

검단신도시 파라곤보타닉파크는 2022년 5월 사용 승인된 아파트로, 총 10개동, 887세대 규모입니다. 본 물건은 3305동 5층 501호이며, 전용면적 84.99㎡(약 25.7평)의 아파트입니다. 건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 최고 25층 높이의 건물입니다.

2. 입지조건

검단신도시는 인천 서북부 지역의 핵심 주거 거점으로 개발되고 있는 신도시입니다. 특히 본 물건이 위치한 원당동 일대는 인천1호선 검단연장선 개통(2025년 6월)으로 서울 접근성이 크게 개선되었습니다. 계양역까지 약 8분, 서울역까지는 약 38분 소요되어 수도권 서북부의 주요 거점으로 부상하고 있습니다. 또한, 향후 서울 5호선 김포·검단 연장 및 서부권 광역급행철도(GTX-D) 계획도 있어 교통망 확충이 기대됩니다. 단지 주변으로는 공원과 녹지가 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OOOOO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 8월 10일 접수된 하나은행의 근저당(을1)으로, 이보다 선순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 본 건의 등기부채권 총액은 561,000,000원입니다.

특히 주목할 점은 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 낙찰자가 추가적인 금전적 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 점에서 매우 긍정적인 부분입니다.

다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 존재 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. 감정평가서 요약의 여러 항목에서 "의견에 내용 있음"으로 표기된 점은, 건물 상태, 이용 현황 등에 대한 세부적인 내용은 감정평가서를 직접 확인해야 함을 시사합니다.

4. 상권분석

검단신도시는 초기에는 베드타운 성격이 강했으나, 교통망 확충과 함께 상업 및 행정, 문화 인프라가 순차적으로 조성되면서 자족형 복합도시로 진화하고 있습니다. 본 물건이 위치한 검단신도시파라곤보타닉파크 단지 내 및 인근에는 다양한 상업시설이 입점해 있으며, 향후 커낼콤플렉스, 상업·업무지구 조성 등이 예정되어 있어 상권 활성화가 기대됩니다. 다만, 본 물건 자체의 상업 시설 현황에 대한 구체적인 내용은 감정평가서를 참조해야 합니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 단지 인근에 인천한별초등학교가 있으며, 중고등학교 학군 또한 도보 통학이 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 또한, 검단신도시는 50여 개의 공원이 조성되어 있으며, 녹지율이 약 30%에 달해 쾌적한 생활 환경을 자랑합니다. 향후 법원, 검찰청, 박물관, 도서관 등 주요 공공 및 문화 인프라가 추가로 조성될 예정입니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 물건은 중복병합사건으로, 이로 인해 법적 절차 진행에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한, 감정평가서 요약본에 '의견에 내용 있음'으로 표기된 항목들이 다수 존재하므로, 실제 현장 방문 시 건물 내부 상태, 하자 유무, 임차인 점유 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

주변 환경 조사 결과, 인천 서구 경서동 일대에 공공 열분해시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 반발이 있었으나, 본 물건의 직접적인 인근 지역에 혐오시설이 집단화되어 있다는 구체적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 대규모 택지개발지구에서는 잠재적인 혐오시설 설치 가능성을 완전히 배제하기는 어려우므로, 관련 도시 계획 및 지역 현황을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경507713호로, 검단신도시 내 신축 아파트인 검단신도시파라곤보타닉파크 3305동 5층501호입니다. 2022년 5월에 입주한 비교적 신축 단지이며, 넓은 면적과 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 큰 장점이 있습니다. 인천1호선 연장 개통으로 서울 접근성이 크게 향상되었고, 향후 GTX-D 노선 등 추가 교통 호재도 기대됩니다. 다만, 감정평가서의 세부 내용 미확인 및 중복병합사건이라는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

* 2022년 입주한 신축 아파트로, 상품성이 우수합니다.

* 검단신도시의 교통망 확충(인천1호선 연장, GTX-D 예정 등)으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 주변에 녹지와 공원이 많아 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 657,000,000원을 기준으로 하되, 최근 검단신도시 아파트 매매 시세, 단지 내 유사 면적의 실거래가, 그리고 해당 물건의 정확한 현황(내부 상태, 수리 여부 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

검단신도시 아파트 매매 시세는 2026년 5월 기준 평균 매매가가 4억 9,116만 원 수준으로 파악되나, 이는 신도시 전체 평균이며 지역별, 단지별 편차가 존재합니다. '검단신도시파라곤보타닉파크' 전용 84㎡의 실거래가는 5.7억 원 내외로 확인되며, AI 가격 예측 시세도 유사한 수준입니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 비용, 세금, 수리비 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 대략적인 권장 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준(약 5억 2,560만 원 ~ 6억 5,700만 원)에서 시장 상황 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.