나이스옥션 법원경매 인천 2025타경781 [1] 인천광역시 계양구 효성동 198-9 삼우그린빌라 203동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 ""인천효성남초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물내의 제1층 제101호로서,
(사용승인 : 1993.08.26)

외벽 : 몰탈위 수성페인팅.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-06-01), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경781 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 198-9 삼우그린빌라 203동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 110,000,000원

토지 면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

건물 면적: 38.28㎡ (약 11.58평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건

주의사항:

특수물건 정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동에 소재한 인천효성남초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 유사한 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 여건이 무난한 편입니다.

교통 상황: 차량의 본건까지의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제101호에 해당하며, 1993년 8월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 마감이며, 창호는 알루미늄 샷시로 시공되었습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 본 토지는 세장형의 형상이며, 인접 토지와 등고 평탄한 상태로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설: 인근에 인천효성남초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주거 단지에 따른 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지도상으로 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 을19 근저당권 (채권자: 신한은행, 2022년 06월 07일 접수, 권리금액: 84,000,000원)

* 본건과 관련된 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (말소 예정 권리: 근저당, 가압류, 임의경매 등)

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 13일

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원 (임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.)

등기부채권 총액: 1,439,390,965원 (등기부상 채권 총액이 감정가를 매우 상회하므로, 낙찰 후 채무 전액 변제가 어려울 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 공동주택과 근린생활시설이 분포하고 있어 일차적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 인근 초등학교와 주거 단지를 배후로 하는 소규모 상권 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 본건에서 도보 통학 가능한 거리에 인천효성남초등학교가 소재하고 있습니다.

교통: 다수의 시내버스 노선이 운행되는 대중교통망을 이용할 수 있으며, 차량을 이용한 주요 도로 접근성이 양호합니다.

편의 시설: 단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상의 복잡성이나 특수한 상황이 발생할 수 있습니다.

높은 채무 총액: 등기부상 기재된 채권 총액이 14억원을 초과하여, 감정가(1.1억원) 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 채무 전액 변제가 어려워 잉여 배당이 없을 가능성이 높다는 점을 시사합니다.

건축 연도: 1993년에 준공된 건물로, 노후화에 따른 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 감정가(110,000,000원) 대비 주변 실거래가(약 6천만원대) 간 큰 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 시장 가격을 정확히 반영하지 못했거나, 향후 가격 조정 가능성이 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

인천광역시 계양구 효성동에 위치한 본 다세대주택은 인천효성남초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 교통 접근성 또한 편리한 입지를 자랑합니다. 권리상 인수할 사항은 없으나, 유동화 물건이라는 특수성과 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 신중한 검토가 필요합니다. 또한, 주변 실거래가를 고려할 때 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있어, 낙찰가는 이러한 여러 요소를 종합적으로 반영하여 결정될 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

초등학교 인접: 자녀가 있는 가구나 교육 환경을 중시하는 수요층에게 매력적인 조건입니다.

권리 인수 부담 없음: 임차인으로부터 보증금을 인수할 필요가 없어 낙찰 후 추가적인 재정 부담이 없습니다.

주변 시세 대비 고려: 감정가와 시세 간의 차이를 고려하여 합리적인 가격으로 취득 시 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(38.28㎡, 약 11.58평)과 제공된 최근 실거래가 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 인근 유사 면적의 다세대주택 시세는 평당 약 530만원에서 550만원 수준으로 파악되었습니다.

이를 바탕으로 산정한 본 건의 예상 시세는 약 6,200만원에서 6,400만원 사이입니다.

감정가(110,000,000원)와 상기 시세 분석 결과, 그리고 물건의 특이사항(유동화, 높은 채무 총액, 노후도)을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 65,000,000원 선에서 검토해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰가는 경매 진행 시점의 시장 상황, 경쟁률, 추가적인 현장 조사 결과 등을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.