나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10957 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 제701동 제4층 제406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '구평남부초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근일대는
아파트단지, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린상가, 임야 등으로 형성되어 있으며, 기타
생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장 등이 인근에 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 15층 건물 중 4층 406호 단위세대로서,

-외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 계단식으로 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대시설 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측, 동측으로 왕복 4차로, 북측으로 왕복 2차로, 서측으로 폭 약 10m의 보행자 전용
도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 대로3류(폭 25m~30
m)(2016-02-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제
한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경, 인근주민
의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로
평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련 공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로
확인하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기(2024.5.22. 등기) 있음(임대차보증금 1억 4천 5백만 원, 전입일 2019.3.8., 확정일 2022.1.10.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10957 (1)

소재지: 경상북도 구미시 구평동 475, 부영아파트 제701동 제4층 제406호

용도: 아파트

1.2. 물건 현황

토지면적: 37.04㎡ (약 11.21평)

건물 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

감정가: 120,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 연도: 2004년 6월 15일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '구평남부초등학교' 서측 인근에 위치함.

주변은 아파트 단지, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린상가, 임야 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호함.

2.2. 교통 및 도로 상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스 승강장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

단지 남측과 동측으로는 왕복 4차로, 북측으로는 왕복 2차로, 서측으로는 폭 약 10m의 보행자 전용 도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 관계

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기 (2025.04.14. 접수, 등기부채권 총액 151,629,362원).

본 경매 사건을 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 김근화 (김 )

임대차 보증금: 145,000,000원

차임: 0원 (무월세)

전입 신고일: 2019년 3월 8일

확정일자: 2022년 1월 10일

배당 신고일: 2024년 5월 22일

대항력: 있음

인수 여부: 을구 순위 5번 주택임차권 등기(2024.5.22.)가 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 임차권임. 임대차 보증금 1억 4천 5백만 원 중 배당에서 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린상가가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

구미시의 주요 상업 지구와의 접근성은 별도 확인이 필요하나, 단지 주변의 편의시설 수준은 보통으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

구평7단지부영아파트로, 2004년에 건축되어 비교적 연식이 있으나, 총 1002세대의 대단지임.

지상 주차 4대, 지하 주차 30대를 포함하여 총 531대의 주차 공간이 마련되어 있으나, 세대당 주차 대수는 약 0.53대로 다소 부족할 수 있음.

5.2. 편의 및 부대 시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있음.

인근에 구평남부초등학교 등 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

을구 5번 순위의 주택임차권(김근화, 보증금 145,000,000원)은 매수인이 인수해야 하는 부담이 될 수 있음.

임차인의 배당 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 미변제 금액을 매수인이 추가로 부담해야 함.

6.2. 기타 확인 필요 사항

건물 내부 상태, 수리 여부 등은 현장 조사 시 외부 투시 및 탐문으로 평가되었으므로, 정확한 상태는 직접 확인 필요.

임대 관계는 미상으로 파악됨 (단, 권리분석 상 임차인이 확인됨).

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 구평동에 위치한 아파트로, 초등학교와 근린상가가 인접하여 생활 편의성이 확보된 지역임.

건물 구조 및 설비는 일반적인 아파트 수준이며, 단지 규모 또한 적절함.

가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 인수 가능성임. 이 부분이 매수인의 최종 인수 비용에 큰 영향을 미칠 수 있음.

최근 매매 사례를 볼 때, 감정가 1.2억 원 대비 시세는 1.06억~1.3억 원 수준으로 형성되어 있으나, 임차인 인수 보증금 1.45억 원을 합산할 경우 총 실인수가는 상승하게 됨.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

구평남부초등학교 인접으로 교육 환경이 우수하며, 생활 편의시설 접근이 용이함.

주변 개발 가능성 및 지역 경제 활성화 여부에 따라 향후 가치 상승 잠재력 보유.

8.2. 시세 대비 잠재적 이익

임차인 인수 부담을 제외하고 단순히 감정가나 최근 시세와 비교할 때, 상대적으로 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있음 (단, 임차인 인수 비용 고려 필수).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례:

2026년 6월 4일: 130,000,000원 (14층)

2026년 7월 3일: 113,000,000원 (6층)

2026년 7월 1일: 106,000,000원 (5층)

최근 전월세 사례 (보증금/월세):

2026년 5월 11일: 10,500,000원 / 0원 (6층)

2026년 5월 23일: 105,000,000원 / 0원 (14층)

위 사례들을 종합하면, 본건(4층)의 시장 시세는 대략 106,000,000원에서 113,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.2. 실인수금액 산정

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김근화 씨의 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 총 실인수금액은 낙찰가에 인수해야 할 임차인 보증금을 합한 금액입니다.

감정가(120,000,000원)는 임차인 인수분을 고려하지 않은 금액이므로, 낙찰가 산정 시 임차인 보증금 인수가격을 반드시 합산해야 합니다.

총 실인수금액 = 낙찰가 + 인수 임차 보증금 (145,000,000원)

9.3. 예상 입찰가 제안

현재 시세(최고 130,000,000원)와 임차인 인수 보증금(145,000,000원)을 고려할 때, 단순 시세 대비 수익률 확보가 어렵습니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 총 실인수금액이 현재 시장가보다 낮아야 합니다.

만약 목표 시세차익을 고려한다면, 총 실인수금액은 120,000,000원 이하로 맞춰져야 할 것입니다.

이는 곧, 낙찰가 상한선을 120,000,000원 - 145,000,000원 = -25,000,000원으로 설정해야 한다는 비현실적인 결론에 이릅니다. (즉, 낙찰가 자체만으로는 이익 확보가 거의 불가능함)

따라서, 본 건은 시세보다 아주 낮은 가격에 낙찰받아야만 투자 가치가 생깁니다.

희망하는 총 실인수금액을 130,000,000원 (최근 최고 시세)으로 가정할 경우, 낙찰가 = 130,000,000원 - 145,000,000원 = -15,000,000원으로 산술적으로 불가능합니다.

보수적으로 낙찰가 자체를 100,000,000원으로 설정 시, 총 실인수금액 = 100,000,000원 (낙찰가) + 145,000,000원 (인수 보증금) = 245,000,000원이 됩니다. 이는 현재 최고 시세 130,000,000원보다 훨씬 높습니다.

시세의 하한선인 106,000,000원 수준으로만 매각된다고 가정해도, 총 실인수가는 106,000,000원 + 145,000,000원 = 251,000,000원이 됩니다.

현재 감정가 120,000,000원 이하로 낙찰받아야만 전체적인 부담이 줄어들 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

이 범위 내에서 낙찰받을 경우, 총 실인수금액은 235,000,000원 ~ 245,000,000원이 됩니다.

이는 여전히 현재 시장가(106,000,000원 ~ 130,000,000원)보다 매우 높은 수준이므로, 해당 가격으로 매입 시 시세차익보다는 임차인 인수 비용 부담이 훨씬 큰 투자가 될 수 있습니다.

매우 신중한 접근이 필요하며, 입찰가 결정 시 임차인과의 협의 가능성, 향후 구미시 부동산 시장 전망 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.