나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10957 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 제701동 제4층 제406호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10957 [1] 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 제701동 제4층 제406호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경10957
• 주소: 경상북도 구미시 인동36길 23-32 7단지부영아파트
• 용도: 아파트

김천지원 경매1계 2025타경10957 | 소재지: 경상북도 구미시 인동36길 23-32 7단지부영아파트 | 감정가: 120,000,000원 | 최저가: 84,000,000원 | 용도: 아파트

1. 김천지원 2025타경10957 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경10957 (1)

소재지: 경상북도 구미시 구평동 475 부영아파트 제701동 제4층 제406호

용도: 아파트

감정가: 1억 2,000만 원

토지면적: 37.04㎡ (약 11.19평)

건물면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

건물면적 (분양면적): 제공된 정보 없음

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 구평동 소재 '구평남부초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린상가, 임야 등이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 전반적인 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

간선도로 인근에 위치하며, 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 북측으로 경사진 부정형의 토지 위에 조성된 아파트 단지 부지로 이용 중입니다. 단지 남측과 동측으로는 왕복 4차로, 북측으로는 왕복 2차로, 서측으로는 폭 약 10m의 보행자 도로가 개설되어 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 다양한 폭의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대/절대 보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 을구 순위 5번의 주택임차권 등기가 있습니다 (2024년 5월 22일 등기). 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 임대차보증금은 1억 4천 5백만 원입니다. 임차인의 전입일은 2019년 3월 8일, 확정일자는 2022년 1월 10일입니다.

경매 배당 시 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 현재 감정가(1억 2천만 원)보다 높은 임차보증금(1억 4천 5백만 원)으로 인해 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 구평동 일대는 구평남부초등학교를 중심으로 주거 지역이 형성되어 있으며, 인근에 근린상가가 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 아파트 단지들이 밀집해 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다.

구평7단지 부영아파트 주변으로 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 도보 5분 거리에 모여 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다. 이는 거주자들의 만족도를 높이는 요소로 작용합니다.

다만, 구체적인 상업 시설의 집객력이나 경쟁력에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 구평남부초등학교와 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 우수합니다. 이는 학군을 중요하게 생각하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

교통 측면에서는 간선도로와 버스 승강장이 가까워 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 환경은 아파트 단지, 주택, 학교, 상가, 임야 등이 혼합되어 있으며, 북측으로 완경사진 지형을 가지고 있습니다. 전체적으로 생활 편의시설 접근성이 양호하고, 조용한 주거 환경을 제공합니다. 일부 거주자 후기에 따르면 남향으로 햇살이 잘 들고 동네가 조용하다는 평이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 을구 순위 5번의 주택임차권 인수 가능성입니다. 임차보증금이 1억 4천 5백만 원으로 감정가 1억 2천만 원을 초과하므로, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다.

또한, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 본건은 2004년 준공된 아파트로, 시간이 지남에 따라 건물 자체의 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다. 일부 거주자 후기에서 겨울철 단열이나 방음, 건물 내 주차 공간 협소 등이 아쉬운 점으로 언급되기도 합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 등으로 지정된 점은 향후 건축 행위나 개발에 일부 제약이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 구평남부초등학교와 인접한 우수한 교육 환경, 편리한 교통 접근성, 그리고 주변 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 아파트 단지 내에 위치하며, 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

하지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권의 존재와 그로 인한 보증금 인수 부담은 본건의 가장 큰 리스크이며, 이는 투자 결정 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다. 감정가보다 높은 임차보증금은 시세 차익이나 안정적인 임대 수익을 기대하기 어렵게 만들 수 있습니다.

따라서, 본건은 명확한 권리관계 분석과 인수되는 임차보증금액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

우수한 학군: 구평남부초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

편리한 교통 및 생활 인프라: 간선도로와 버스 정류장이 가까우며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

잠재적 가치: 권리 문제 해결 시, 안정적인 주거 지역으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

하지만, 투자 시에는 반드시 임차권 인수 금액과 그에 따른 총 부담액을 정확히 산출하고, 예상되는 시세 변동 및 추가적인 관리 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

법원 정보

김천지원 경매1계