나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507336 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층936호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 ""염골근린공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물내 제9층 제936호로서,
외벽: 강화유리 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, ""공장(지식산업센터), 근린생활시설 및 오피스텔"" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생산업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서에는 임차보증금 금116,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경507336 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 108,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 부동산 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3, 제이케이루체스타지식산업센터 9층 936호

건물 용도: 공장 (지식산업센터)

현재 이용 상태: 오피스텔

건물 총 층수: 지하 3층, 지상 11층 중 9층

건물 면적: 전용면적 20.75㎡ (약 6.28평)

토지 면적: 토지 지분 6.79㎡ (약 2.05평)

건물 준공일: 2020년 5월 4일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, "염골근린공원" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모의 공장, 근린생활시설, 지식산업센터 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 제2경인고속도로 남동IC와 인접하여 수도권 전역으로의 접근성이 우수합니다.

2.3. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕을 가진 11층 건물 내 9층에 위치합니다. 외벽은 강화유리 및 페인팅 마감, 창호는 샷시창으로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주차: 실내 주차 285대, 실외 주차 22대 가능

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 재생산업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 건의 말소기준권리는 2025년 2월 12일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

등기부채권 총액은 116,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전부증명서 상 주택임차권(유진아, 보증금 116,000,000원, 차임 0원)이 등재되어 있으나, 임차인은 대항력이 없습니다.

물건명세서 상 을구 1번 주택임차권등기는 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 이전(신탁 등기 말소) 이력이 다수 존재합니다.

* 을구 1번: 주택임차권 (유진아, 116,000,000원) - 말소 예정

* 갑 5번: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

4. 상권 및 시장 분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 지식산업센터로 건축되었으며, 공장, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 복합 활용되고 있습니다.

해당 호실은 현재 "오피스텔"로 이용 중입니다.

4.2. 주변 지역 특성

인천 남동공단 지역은 국가산업단지, 재생사업지구, 복합구역 등으로 지정되어 있어 산업 시설 및 관련 지원 시설이 밀집된 곳입니다.

본 건은 대로변에 위치하여 접근성이 우수하며, 인근 공원과의 연계성도 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

"염골근린공원"이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 지식산업센터 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 변경 관련

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 명시되어 있어, 해당 조건 변경의 구체적인 내용과 낙찰 후 인수 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이는 잠재적 계약 리스크를 내포할 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 특이 사항

주택임차권 등기가 말소 예정임에도 불구하고, HUG의 인수 조건 변경과 관련된 추가적인 확인이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동공단 내 주요 지식산업센터에 위치하며, 우수한 교통망과 산업단지 인프라를 갖추고 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중이나, 건물 자체는 공장 및 복합 용도로 설계되었습니다. 채권자인 HUG의 강제 경매로 진행되며, 임차인의 대항력은 없으나 HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 남동국가산업단지 내 위치로 산업 및 임대 수익 기대 가능.

* 우수한 교통 인프라 및 수도권 접근성.

* "염골근린공원" 인접으로 쾌적한 환경.

* 신축 건물 (2020년 준공)으로 시설 상태 양호 예상.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원입니다. 임차인 보증금 인수 금액이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 관계, 건물 상태, 주변 시세 등에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.