나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507250 [1] 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 8층803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트구조지붕 16층 건물 내 제8층 제803호로서,
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건의 공부상 이용상황은 ""오피스텔""임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 승강기 설비, 난방설비, 소화설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, '업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약8미터 내외, 남측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천광역시북부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본 정보를 아래와 같이 정리합니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경507250 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 158-1 하이원 8층 803호

* 건물명: 하이원

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 222,000,000원

* 토지면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

* 건물면적: 58.46㎡ (약 17.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축년도: 2018년

* 총 층수: 16층

* 해당 층수: 8층

2. 입지조건

해당 물건의 입지 조건을 분석한 내용입니다.

2.1. 위치 및 주위환경

* 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 장방형 토지로 '업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 북측 약 8미터, 남측 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

* 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

해당 물건의 등기부등본 및 임차인 현황을 바탕으로 권리관계를 분석합니다.

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 남동세무서장 압류 (접수일자 2023-05-25, 갑6)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 관련 권리: 소유권보존(2018-05-03), 소유권이전(2018-05-30, 2020-07-06) 등기 내역이 확인됩니다.

* 임차권: 을1 주택임차권 (박정아, 231,000,000원, 2024-01-18 접수)

* 비고란에 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)'로 기재되어 있어, HUG의 동의로 말소될 예정입니다.

* 압류 및 가압류: 남동세무서장 압류(2023-05-25, 갑6), 주택도시보증공사 가압류(2023-07-13, 갑7), 안산세무서장 압류(2025-02-24, 갑9) 등이 있습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 강제경매 (231,000,000원, 2025-02-07, 갑8)가 본건 사건과 동일합니다.

3.3. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 2,230,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 231,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-08

* 확정일자: 2022-05-09

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

* 주택도시보증공사(박 ) 임차인은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 보증금은 전액 반환될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건 주변의 상권 및 환경 분석입니다.

4.1. 상업 및 주거 환경

* 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 복합 지역으로, 상업 활동과 주거 생활이 공존하는 환경입니다.

* 부흥초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설 접근성이 좋습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 현장 조사 및 관련 정보 확인 결과, 본 물건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

해당 물건에 거주하거나 이용할 경우의 생활 편의 정보를 제공합니다.

5.1. 교육 환경

* 부흥초등학교가 북측에 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 원활합니다.

5.3. 기타 생활 편의

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

해당 물건에 잠재적으로 존재할 수 있는 위험 요소를 분석합니다.

6.1. HUG 인수조건 변경

* 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경'이 명시되어 있어, 낙찰 후 HUG와의 인수 또는 정산 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이 부분은 반드시 사전에 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 높은 부채 총액

* 등기부채권 총액이 2,230,000,000원으로 감정가(222,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 절차 진행이나 낙찰 후 소유권 이전 과정에서 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.3. 임차인 관련 사항

* 임차인이 존재하나 대항력이 없는 것으로 분류되어 있으나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 연관하여 임차인과의 관계나 보증금 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

제공된 정보들을 종합적으로 검토한 의견입니다.

* 본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 부흥초등학교 인근에 자리하여 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 속합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 설비(급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화)를 갖추고 있습니다.

* 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 도로 접근성도 양호합니다.

* 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 반드시 추가 확인이 필요하며, 높은 총 채권액 또한 주의 깊게 살펴봐야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치를 높일 수 있는 주요 포인트입니다.

* 소형 면적(58.46㎡)의 오피스텔로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업 지역에 위치하여 임대수익률 확보 및 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 부흥초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 중요시하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례와 감정가, 그리고 권리 분석 내용을 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2025년 9월 19일 거래: 73.31㎡ (약 22.17평) - 228,000,000원

* 2026년 4월 26일 거래: 58.46㎡ (약 17.68평) - 180,000,000원 (본건과 면적 유사)

* 2026년 7월 19일 거래: 67.64㎡ (약 20.46평) - 212,000,000원

* 본건의 건물 면적(58.46㎡)과 가장 유사한 2026년 4월 거래는 180,000,000원입니다.

* 다만, 2026년 7월에 거래된 67.64㎡의 가격이 212,000,000원임을 고려할 때, 본 건의 실제 시세는 180,000,000원보다 높을 수 있습니다.

* 이를 종합하면, 현재 시세는 대략 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 222,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

* 최근 시세: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항을 고려하여, 감정가보다는 보수적으로 접근하되 최근 시세를 반영한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.