나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506629 [1] 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12, 12층1205호 (숭의동,더프라임) 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506629 [1] 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12, 12층1205호 (숭의동,더프라임) 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경506629
• 주소: 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12, 12층1205호 (숭의동,더프라임)
• 감정가: 237,000,000원
• 최저가: 165,900,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매20계 2025타경506629 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12, 12층1205호 (숭의동,더프라임) | 감정가: 237,000,000원 | 최저가: 165,900,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경506629 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경506629 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 독배로473번길 12, 12층1205호 (숭의동,더프라임)

용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

토지 면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

건물 면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2017년 5월 17일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 중 12층 1205호

토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 주상복합건물, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건의 주요 권리사항으로는 임차권등기명령이 등재되어 있습니다.

- 등기일자: 2024카임233 (2024.02.29)

- 임차인: 김**(890418-*******)

- 임차 보증금: 266,000,000원

- 임차 범위: 12층 1205호 84.9544㎡ 전부

- 임대차 계약일자: 2021.12.21

- 주민등록일자: 2022.01.21

- 점유 개시일자: 2022.01.21

- 확정일자: 2022.01.14

주목할 점은 임차인의 보증금이 감정가(237,000,000원)보다 높다는 사실입니다. 이는 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 임차권 등기명령이 실행된 점은 임차 보증금 반환에 대한 채무자와의 분쟁이 있었음을 나타냅니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 숭의오거리 인근은 인천항과 연계된 물류, 유통 관련 시설과 함께 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역입니다. 오피스텔 및 주상복합 건물이 다수 분포하고 있어 배후 수요가 존재하며, 다양한 근린생활시설(상가, 식당, 편의점 등)이 입점해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다.

1.5. 생활정보

숭의오거리 인근은 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변 반경 내에 대형마트, 재래시장, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 시설들이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 교육 시설로는 숭의초등학교, 광성중학교, 인하부중학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. 대중교통 이용이 용이하며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 앞서 언급한 임차인의 보증금 문제입니다. 임차인이 대항력(주택임대차보호법상 대항력과 유사하게 적용될 수 있음)을 갖춘 상태에서 보증금을 인수해야 할 경우, 낙찰가의 237,000,000원 외에 266,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 할 수 있어 총 투자 비용이 감정가를 훨씬 상회하게 됩니다. 또한, 감정평가 과정에서 내부 구조 및 이용 상태를 이해관계인 부재로 인해 명확히 확인하지 못했으며, 일반적인 사양을 기준으로 평가하였다는 점은 내부 하자나 특이사항 발견 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다. 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 보호구역, 과밀억제권역 등 일부 제한사항이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 숭의오거리라는 비교적 좋은 입지에 자리하고 있으며, 2017년 준공된 오피스텔로 건물 연식이 최신에 속한다는 장점이 있습니다. 하지만, 현재 파악된 가장 큰 위험 요소는 고액의 임차 보증금을 가진 임차인의 존재입니다. 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있다면, 보증금 인수 부담이 매우 커서 경매 물건의 매력도를 크게 떨어뜨립니다. 따라서 권리관계에 대한 철저한 추가 분석 없이는 입찰에 신중해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

만약 임차인의 대항력이 인정되지 않거나, 법적 절차를 통해 임차 관계를 정리할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다. 숭의동 일대는 도시 재생 및 개발 가능성이 있는 지역으로 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나, 임차인의 권리 관계는 가장 중요하게 검토해야 할 부분이며, 철저한 법률 검토와 현장 조사 없이는 높은 위험을 동반하는 투자라 할 수 있습니다.

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본 보고서 작성에 사용된 모든 정보는 제공된 감정평가서 요약본을 기반으로 합니다.

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