나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507293 [1] 인천광역시 계양구 작전동 476-20 하이빌리지타운 110동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2025.02.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""성지초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위한경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
대중교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층중 5층 501호로서
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샤시 유리창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고평탄함.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507293 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 476-20 하이빌리지타운 110동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

토지면적: 67.96㎡ (약 20.56평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

토지지분: 67.96㎡ (약 20.56평)

건물지분: 59.64㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2002년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "성지초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 공장, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정도 양호한 편입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 2월 3일 광명세무서장의 압류 (갑16)가 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 9번 주택임차권 등기(박성호)가 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(박성호): 보증금 135,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-30, 확정일자 2021-05-25. 본 임차인은 대항력이 없습니다. (채권자인 HUG가 말소동의 확약서를 제출하여 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 유영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-04. 본 임차인은 대항력이 없습니다. (금액이 명확히 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없으나, 전입일자가 최근이므로 점유 관계 확인 필요.)

총 보증금 인수액: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 작전동 일대는 주거지역과 더불어 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 없어 상권이 매우 활성화되었다고 보기는 어려우나, 주민 생활 편의를 위한 기본적인 상업 기능은 유지되고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건 남측 인근에 성지초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 차량으로 이동 가능한 거리에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

건물 구조 및 설비: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 유리창호 등으로 구성되어 있습니다. 위생 설비 및 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 주거 지역과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 본건은 채권자인 주택도시보증공사가 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항을 가지고 있습니다. 채권자가 임차인으로도 등재되어 있고, HUG에서 말소동의 확약서를 제출한 점은 복잡한 권리관계 속에서 매수인이 부담해야 할 위험을 최소화하려는 조치로 보입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용과 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 이용계획상 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획상의 제한이 존재하여, 향후 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

최근 전입 임차인: 임차인 유영 씨는 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고 대항력은 없으나, 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 권리분석상 큰 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 토지이용계획상의 제한사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 관련 임차보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능.

성지초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 쾌적성 고려.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 약 88,000,000원에서 137,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 145,000,000원이지만, 최근 실거래가 수준과 권리관계, HUG 관련 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 125,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.