나이스옥션 법원경매 인천 2025타경748 [1] 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2025.02.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 원창동 소재 '항만1호공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 각종 근린시설 및 공장 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 401호 및 402호로서,
(사용승인일: 2020.12.31)

외벽: 석재 붙임 마감등,
내벽: 몰타르위 페인팅 등 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

공히, 공부상 '의원'이나 현황 '공실' 상태임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기, 소화전 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 현황 '제1,2종근린생활시설, 운동시설,
위락시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 노폭 약 15m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-01-16), 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합)(2012-01-16), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부 상 '의원'이나, 현황 상 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경748 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 원창동 381-63 대상타워1 4층 401호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 573,000,000원

* 토지면적: 24.06㎡ (약 7.28평)

* 토지 지분: 24.06㎡ (약 7.28평)

* 건물면적: 109.00㎡ (약 32.97평)

* 건물 지분: 109.00㎡ (약 32.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: 공부상 '의원'이나, 현황상 공실 상태임

* 건물 사용승인일: 2020년 12월 31일

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 원창동 소재 '항만1호공원' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동류형의 각종 근린시설 및 공장, 물류 시설 등이 혼재된 지역입니다. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통입니다.

* 도로: 서측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접하여 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 하나은행의 근저당권 (접수일자: 2024-05-17, 채권최고액 840,000,000원) 입니다.

* 등기부요약:

* 소유권이전2번신탁등기말소 (2024-05-17)

* 소유권이전 (2024-05-17, 매매)

* 근저당권 (2024-05-17) - 말소기준권리

* 가압류 (2024-12-12)

* 임의경매개시결정 (2025-02-12)

* 압류 (2026-02-23)

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리(존재시)를 제외하고는, 제시된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현황 공실 상태임을 고려할 때, 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, '임대관계 미상' 문구는 추가적인 사실 관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 인천 서구 원창동은 북항 배후부지를 중심으로 물류, 산업 시설과 함께 근린상업시설이 발달하고 있는 지역입니다. 대상 물건은 '항만1호공원' 인근에 위치하며, 주변으로 동류형의 근린시설, 공장, 그리고 물류 관련 시설들이 혼재되어 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(북항 배후부지), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하여 상업 및 기타 편익시설 입점에 유리한 용도지역입니다.

* 개발 잠재력: '북항 배후부지' 지구단위계획구역 내에 포함되어 있어, 향후 물류 허브 기능 강화 및 배후 주거/상업 시설 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 서측 및 남측의 15m 도로를 통해 차량 접근성이 양호합니다. 이는 인근 산업단지 및 항만 종사자들의 출퇴근에 편리함을 제공합니다.

* 편의시설: '항만1호공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 주변 근린상가 및 공장단지 내 편의시설 이용도 가능합니다.

* 인프라: 상업지역 및 지구단위계획구역 내 위치하여, 기본적인 생활 및 상업 인프라 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 공부상 '의원'으로 등재되어 있으나, 현재 현황상 공실 상태입니다. 이를 해소하고 새로운 임차인을 확보하는 데 시간이 소요될 수 있습니다.

* 유동화물건: 물건이 유동화된 상태로, 일반적인 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 개발 제한: 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 시 수도권정비계획법에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권개요가 언급되어 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

대상 물건은 인천 서구 원창동의 북항 배후부지 인근에 위치한 신축 근린상가로, 지역 개발 잠재력이 기대되는 입지에 자리하고 있습니다. 현재 공실 상태이며 유동화 물건이라는 특수성이 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 소멸될 것으로 보이나, 미확인 권리 및 공실 해소를 위한 전략 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 북항 배후부지 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 활용 가능성

* 신축 건물로서 즉시 활용 또는 리모델링을 통한 경쟁력 확보 용이

1.8. 예상 입찰가

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 573,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황(공실), 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.