나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505947 [1] 인천광역시 부평구 부평동 116-9 유엔어스 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥오거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 제8층 제802호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경505947 (1)

감정가: 191,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 116-9 유엔어스 8층802호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.66㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.655999999999999㎡ (약 2.62평)

건물면적: 70.64㎡ (약 21.36평)

건물지분: 70.64㎡ (약 21.36평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용 편의성 또한 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 06월 02일 접수된 남동세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑6 가압류, 갑7 압류, 갑8 강제경매, 갑9 압류 등)

3.3. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 3번 주택임차권(김경민, 보증금 260,000,000원)은 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 실제 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김경민)

보증금: 260,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-19

확정일자: 2021-06-14

배당신고일자: 2023-08-22

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소 동의 확약서 제출됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 매매 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 동일한 건물(유엔어스) 내 유사 면적(70.64㎡) 오피스텔의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2024년 4월 29일: 195,000,000원 (7층)

* 2026년 6월 10일: 199,000,000원 (8층)

70. 64㎡ 면적 기준 최근 거래가 평균 약 197,000,000원으로 파악됩니다.

한편, 2026년 7월 10일에 거래된 59.93㎡ 면적의 오피스텔은 182,000,000원에 거래되어, 면적당 단가는 약 303만원/㎡ 수준으로, 이는 단위면적당 가격이 더 높게 형성되는 경향을 보입니다.

4.2. 상권 특성

본 건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역으로, 기본적인 배후 수요가 확보된 상권입니다. "부흥오거리" 인근으로 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 다수의 상업시설, 병원, 은행 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인근에 학교 및 문화시설이 분포하고 있어 교육 및 여가 활동에 대한 접근성도 보통 수준입니다.

5.3. 주변 시설 (추가 조사)

본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 계약 진행 시 주택도시보증공사와의 추가적인 조율이 필요할 수 있음을 시사합니다. 다만, 채권자가 HUG이고 임차인의 보증금 전액에 대해 HUG가 보증하고 있으며, HUG 측의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 공실 위험

본 건은 오피스텔로, 임대 수요 변화에 따른 공실 위험은 상존할 수 있습니다. 하지만 해당 지역의 꾸준한 수요를 고려할 때, 위험도는 낮은 편으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건 인천지방법원 2025타경505947 (1) 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 유엔어스 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 최근 거래 사례 분석 결과, 본 건 면적(70.64㎡)의 시세는 195,000,000원에서 199,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 감정가(191,000,000원)는 시세 대비 약간 낮은 수준입니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되어 명도 관련 리스크는 크지 않으나, HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인은 필요합니다. 전반적으로 안정적인 시세와 권리관계로 인해 경매 투자 대상으로 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 부평동 "부흥오거리" 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 시세: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 권리 소멸 및 인수되는 임차보증금 없음 (HUG 말소 동의 확약서 제출).

* 건물: 유엔어스 오피스텔로, 지역 내에서 인지도가 있는 건물임.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 191,000,000원입니다. 최근 70.64㎡ 면적의 실거래가는 195,000,000원에서 199,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 인수되는 임차보증금이 없는 점과 일반적인 경매 낙찰률을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세를 종합적으로 고려하여 195,000,000원 ~ 200,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.