나이스옥션 법원경매 인천 2025타경749 [1] 인천광역시 서구 검암동 649-12 1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 다세대주택,근린생활시설,공원 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(사용승인:2013.01.03)내 제2층 제202호로서,

외벽:치장벽돌 마감.
내벽:내부인테리어 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,도시가스설비,개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측으로 노폭 약8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부상 제1동으로 표기되어 있으나 1층 벽면에 101동으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

공부상 '1동' 이나 1층 벽면에 '101동' 으로 표기됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경749 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 649-12 1동 2층202호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리은행 (등기부상 근저당 및 임의경매 신청인)

1.2. 면적

토지면적: 37.99㎡ (약 11.49평)

토지지분: 37.9887㎡ (약 11.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.54㎡ (약 17.71평)

건물지분: 58.54㎡ (약 17.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 152,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 임대 관계 미상

주의사항: 공부상 '1동'이나 1층 벽면에 '101동'으로 표기됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천간재울초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건의 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2020년 6월 26일 접수된 우리은행 근저당권 (을4, 채권최고액 79,200,000원) 입니다.

본 경매절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 총 채권액 및 등기부 요약

등기부채권 총액: 384,200,000원

주요 권리 내역:

* 소유권 보존, 이전 등기 다수

* 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 주택도시보증공사 가압류 (말소)

* 우리은행 임의경매 개시결정 (본건 사건)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 손 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-10

* 확정일자: 2020-07-15

* 배당신고일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금이 매수인에게 인수되지 않습니다.

* 임차인 중 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함해야 하나, 본 건의 임차인은 보증금액이 명확히 확인됩니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 공원이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인천간재울초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 현황 및 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제202호입니다.

사용승인일은 2013년 1월 3일입니다.

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

5.2. 내외부 마감 및 설비

외벽: 치장벽돌 마감

내벽: 내부인테리어 마감

창호: 샷시창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 동 표기 오류: 공부상 '1동'으로 등재되어 있으나, 실제 1층 벽면에는 '101동'으로 표기되어 있는 점은 추후 건물 관리, 등기, 또는 거래 시 혼란을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 이 점은 물건명세서 및 주의사항에 명확히 기재되어 있습니다.

* 임대 미상: '기타참고사항'에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 한국토지주택공사 임차인이 명확히 기재되어 보증금 및 대항력 유무가 확인됩니다. 추가적인 미상 임차인의 존재 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택입니다.

인천간재울초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 좋으며, 차량 및 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다.

2013년 준공으로 비교적 연식이 신축에 가까우며, 건물 내부 마감 및 설비 상태 또한 양호한 것으로 판단됩니다.

등기부상 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수할 권리 및 금액은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상의 동 표기 오류는 추후 발생할 수 있는 문제를 고려해야 합니다.

주변 실거래가 대비 감정가는 현재 시세보다 다소 낮게 형성된 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 안정적인 주거 입지.

* 비교적 최신 건축 연도(2013년) 및 양호한 건물 상태.

* 명확한 권리관계로 인한 인수 부담 없음.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준.

9. 예상 입찰가

감정가: 152,000,000원

주변 시세 분석:

* 2026년 1월 실거래 사례 (30.72㎡, 2010년식): 93,000,000원 (약 1001만원/평)

* 2026년 1월 실거래 사례 (72.87㎡, 2009년식): 183,000,000원 (약 829만원/평)

* 2026년 1월 실거래 사례 (62.67㎡, 2010년식): 179,000,000원 (약 944만원/평)

본 물건의 건물 면적은 58.54㎡ (약 17.71평)으로, 최근 실거래가 사례 중 62.67㎡(약 18.96평) 물건의 평당 단가(약 944만원)를 적용하면 예상 시세는 약 1억 6,700만원 수준입니다.

감정가 1억 5,200만원은 현재 추정 시세보다 약 10% 가량 낮게 책정되었습니다.

권리상 인수 부담이 없고 주변 시세가 감정가보다 높다는 점을 고려할 때, 입찰가 산정 시 본 물건의 건물 동 표기 오류 등 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 2,500만원 ~ 1억 3,500만원 (경쟁 상황에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.