나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506797 [1] 인천 연수구 연수동 578-2, 연수주공3차아파트 303동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '인천중앙초등학교' 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 단독, 다세대, 학교, 공원 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있고 남서측 인근에 지하철 '원인재역'이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕의 15층 건물이며 사용승인일은 1993-10-28 임.
외벽 : 콘크리트위 페인트 마감등
내벽 : 타일, 페인트 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

아파트로 이용 중임.
(* 방2, 욕실겸 화장실, 거실겸 주방, 발코니 등)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약25m 도로 및 북동측으로 약 20m 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 1.

입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 '인천중앙초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독, 다세대, 학교, 공원 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있고 남서측 인근에 지하철 '원인재역'이 소재하여 대중교통사정은 양호한 편임.

* 도로상태: 남동측으로 약 25m 도로 및 북동측으로 약 20m 도로에 각각 접하고 있음.

* 주변시설: 인천광역시 연수구 연수동 578-2번지 일대는 주로 주거 지역으로 형성되어 있으며, 인천중앙초등학교, 연수중학교, 연수고등학교 등 교육시설과 연수공원과 같은 녹지 공간이 인접해 있습니다. 주변 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1. 2.

권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재하나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1. 3.

상권분석

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* 단지 정보:

* 아파트명: 연수주공3단지

* 주소: 인천광역시 연수구 연수동 578-2

* 사용승인일: 1993년 10월 28일

* 총 세대수: 1170세대 (8개동)

* 건물 연면적 (총괄표제부 기준): 약 74,790.48㎡

* 주차대수: 총 489대 (지상 12대, 지하 16대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

* 전용면적 및 분양면적:

* 전용면적: 44.66㎡ (약 13.5평)

* 분양면적: 본 건의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 상권: 아파트, 단독, 다세대, 학교, 공원 등이 혼재된 주택지대로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

1. 4.

생활정보

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* 주거 형태: 방 2개, 욕실 겸 화장실 1개, 거실 겸 주방, 발코니 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

* 교육 환경: 인천중앙초등학교가 남측 인근에 위치하며, 연수중학교, 연수고등학교 등 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통 환경: 인근 버스정류장 및 지하철 '원인재역' 이용이 편리하여 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 편의 시설: 단지 내 및 주변에 다양한 편의시설(관리사무소, 상가, 공원 등)이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

1. 5.

잠재적 리스크

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* 노후화: 1993년 준공된 건물로 약 33년 경과되었습니다. 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 0원 확인)

* 권리관계: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하는 것으로 명시되어 있으나, 세부 내용 확인이 필요합니다.

1. 6.

종합 의견

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본 물건은 인천광역시 연수구 연수동에 위치한 연수주공3차아파트 303동 3층 309호로, 학군 및 교통 편의성이 우수한 주거 지역에 소재하고 있습니다. 1993년 건축되어 다소 노후화되었으나, 기본적인 주거 요건을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 8천 6백만원 대비 최근 실거래가 분석을 통해 경쟁력 있는 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 매각 불소멸 권리 등은 추가적인 조사 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1. 7.

투자 포인트

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* 탁월한 입지: 연수구의 중심부에 위치하며, 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편리한 교통망: 지하철 원인재역 및 다수의 버스 노선을 통한 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 단지 내 및 주변의 다양한 편의시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 쾌적하고 편리한 주거 생활이 가능합니다.

* 시세 차익 기대: 최근 실거래가를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정 시, 향후 가격 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1. 8.

예상 입찰가

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최근 매매 사례 분석 결과, 해당 아파트의 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 13일 (9층): 174,000,000원

* 2026년 6월 18일 (10층): 184,000,000원

* 2026년 6월 2일 (7층): 160,000,000원

최근 3건의 실거래가 평균은 약 176,000,000원 (1억 7천 6백만원)입니다.

본 물건의 감정가는 186,000,000원입니다.

고려사항:

* 해당 물건은 3층으로, 최근 거래된 7층, 9층, 10층보다 낮은 층입니다. 일반적으로 낮은 층은 선호도가 낮아 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축 연도가 1993년으로 약 33년이 경과하여 노후화가 진행되었습니다.

* 임대차 관계가 미상이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 추가적인 권리관계 확인 및 명도 리스크가 존재합니다.

권장 입찰가:

상기 고려사항들을 종합적으로 판단할 때, 평균 시세(176,000,000원)보다 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다. 낮은 층수, 노후화, 명도 리스크 등을 감안하여 시세 대비 약 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.