나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500225 [1] 인천광역시 남동구 서창동 573-8 유로미 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2025.02.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 ""서창중학교"" 동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 원거리에 지하철역 인천2호선(""운연역"")이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건 기호(1)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 비동
2층 201호로서,
(사용승인일 : 2008년 07월 16일)
외 벽: 타일붙임 등 마감임.
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지의 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500225 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 573-8 유로미 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 156,000,000원

토지면적: 46.75㎡ (약 14.15평)

토지지분: 46.75㎡ (약 14.15평)

건물면적: 70.73㎡ (약 21.40평)

건물지분: 70.73㎡ (약 21.40평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OO

사용승인일: 2008년 07월 16일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 비동 2층 201호

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 원거리에는 인천2호선 "운연역"이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 07월 19일 접수된 양귀순 씨 명의의 근저당권(채권금액 105,000,000원)입니다. 해당 근저당권은 임의경매의 채권자이기도 한 양귀순 씨의 것입니다. 본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금은 0원으로, 별도의 임대차 관계에 따른 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 서창중학교가 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 소비 활동이 가능합니다.

1.5. 생활정보

본건은 서창중학교 인근에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 등이 구비된 다세대주택입니다. 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 별도의 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 제공되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 경매 절차 진행 시 인수되는 권리가 적을 것으로 보이며, 임차인 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 지상권 관련 불명확한 부분과 임대관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 비교적 최근까지 거래가 이루어진 인근 다세대주택들의 시세(3.3㎡당 약 230만 원 ~ 246만 원)를 고려할 때, 본건의 감정가(3.3㎡당 약 220만 원)는 시장가 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

* 서창중학교 인근으로 교육 환경이 우수하며, 주거 지역으로서 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 권리 분석상 특별한 인수 부담이 없을 가능성이 높아 안전한 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적(약 70~75㎡)의 다세대주택이 2026년 3월경 171,500,000원에서 177,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 156,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례의 하단부 수준에 해당합니다.

이에 따라, 본건의 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 160,000,000원에서 175,000,000원 사이로 판단됩니다. 입찰 시에는 주변 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 적정 가격을 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.