나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507369 [1] 인천광역시 서구 마전동 920 장미아파트 103동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단중교' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건(사용승인일 : 1990.10.24.)내 4층
405호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사인 토지로서 아파트 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외곽공도가 연접되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검단1지구), 소로2류(접함), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507369 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 920 장미아파트 103동 4층405호

용도: 아파트

감정가: 127,000,000원

토지면적: 33.32㎡ (약 10.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

토지지분: 33.32107732922554㎡

건물지분: 42.12㎡

1.2. 아파트 정보

전용면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

분양면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '검단중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천 지하철 2호선 마전역 및 검단사거리역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 1월 11일 접수된 남동구(인천광역시)의 압류 (갑7) 입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 갑구 순위 4, 5, 6: 김복순, 김희진, 열린하우스주식회사로부터의 소유권이전 등기입니다.

* 을구 순위 11: 서울보증보험(한국토지주택공사)의 주택임차권이 등기되어 있으나, 85,000,000원의 임차보증금으로 말소 예정이며, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. (전입일자: 2017-11-03, 확정일자: 2017-10-18)

* 갑구 순위 7: 남동구(인천광역시)의 압류 (말소기준권리)

* 갑구 순위 8: 서울보증보험의 강제경매 (채권액: 87,200,680원)

* 갑구 순위 9: 동화성세무서장의 압류

* 갑구 순위 10: 화성시의 압류

3.3. 인수되는 권리

특별한 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다. 을구 순위 11번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다 [cite: 2023-12-08].

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 서 (서울보증보험(한국토지주택공사))

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-11-03

* 확정일자: 2017-10-18

* 배당신고일자: 2023-12-08

* 대항력: 없음

* 비고: 말소 예정 (확약서 제출)

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(검단1지구)에 해당됩니다. 또한, 소로2류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

인천지하철 1, 2호선 연장 계획 및 검단신도시 개발과 연계되어 지역 발전 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 은행, 커피숍 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 검단초등학교, 마전중학교, 검단중학교, 검단고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

마전동 완충녹지 재정비 사업 완료로 도심 속 힐링 공간이 조성되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연한

본 물건은 1990년 10월 24일 사용승인을 받은 건물로, 준공 후 약 36년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 지역 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적으로 소각장 등 환경기초시설의 입지 논란이 있을 수 있습니다. 다만, 현재 보고서 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재를 확인하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동의 장미아파트 내에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 2025년 강제경매 개시 결정으로 진행 중이며, 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 정리될 예정이어서 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화는 감안해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통망 개선 기대

인근 인천 지하철 2호선 및 연장 계획이 있어 향후 교통망 개선에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 생활 편의성

주변에 다양한 편의시설과 교육시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.3. 권리관계 명확

인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계를 바탕으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 참고가치

감정가는 127,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 거래 사례가 2026년 3월에 9,200만원에서 12,000만원 사이에서 이루어졌습니다.

9.2. 잠재적 입찰가 고려사항

인수 보증금이 0원이며, 말소되는 권리가 많아 낙찰자는 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다. 건물 노후도를 감안하되, 주변 시세 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 본 건의 경우, 감정가 수준 또는 최근 실거래가 범위를 참고하여 신중하게 접근할 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.