나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1007 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-93 대호파크빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부평2동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모근린생횔시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철1호선 ""동수역"" 이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2008.08.04)
외벽: 드라이비트 마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 서측 및 북측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 절대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 에 ""주택임차권"" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금105,000,000원
-점유개시일: 2021.06.24
별첨 ""등기사항전부증명서"" 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1007 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-93 대호파크빌 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 19.18㎡ (약 5.8평)

건물면적: 35.46㎡ (약 10.7평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

사용승인일: 2008년 8월 4일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평2동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 "동수역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 5월 2일 접수된 SBI저축은행의 가압류 (금 24,388,305원)가 말소기준권리이며, 이보다 선순위의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (채권자: 서승용)

* 보증금: 105,000,000원

* 점유개시일: 2021.06.24

* 전입일자: 2021.07.01

* 확정일자: 2021.05.26

* 배당신고일자: 2024.04.15

* 대항력: 있음 (인수)

* 비고: 임차인의 보증금 105,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 않는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액: 174,566,173원 (본 경매 채권 105,000,000원 포함)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 위치하며, 행정복지센터 및 근린생활시설 등이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인천지하철 1호선 동수역을 통한 도심 접근성이 양호하며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

다세대주택 밀집 지역의 특성상, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 부평2동행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 인천지하철 1호선 동수역을 통해 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 노선버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 교육시설:

* "무지개유치원"이 인근에 위치하여 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 105,000,000원 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 미변제된 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 절차상 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 철저한 현장 조사 및 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 2008년에 건축되어 비교적 신축에 해당합니다.

인천지하철 1호선 동수역을 이용할 수 있는 역세권에 위치하며, 주변 주거 환경 또한 무난한 편입니다.

가장 중요한 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 105,000,000원이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있다는 점입니다. 이는 입찰 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

감정가는 105,000,000원이지만, 임차인 인수 보증금을 고려할 때 실제 투자 가치는 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인천지하철 1호선 동수역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

2008년 준공된 건물로, 노후화가 적어 향후 주거 가치 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 38~40㎡)의 다세대주택은 2025년 12월에 105,000,000원 ~ 110,000,000원 수준에서 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 35.46㎡ (약 10.7평)이며, 가장 유사한 거래 사례는 38.48㎡ (약 11.6평)의 '진주빌라'가 105,000,000원에 거래된 것입니다. 따라서 본 건의 현 시세는 약 105,000,000원 ~ 110,000,000원으로 추정됩니다.

본 건에는 보증금 105,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 본 건의 투자 가치는 시장 시세에서 인수 보증금을 차감한 금액으로 평가할 수 있습니다.

* 시장 시세 (추정): 105,000,000원 ~ 110,000,000원

* 인수 보증금: 105,000,000원

따라서, 투자 수익을 고려한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

* 최소 시세(105,000,000원) - 인수 보증금(105,000,000원) = 0원

* 최대 시세(110,000,000원) - 인수 보증금(105,000,000원) = 5,000,000원

이에 따라, 현 시세를 기준으로 한 예상 입찰가는 0원 ~ 5,000,000원 범위 로 산정됩니다. 이는 해당 물건을 낙찰받아 인수 보증금을 지급하더라도 시장 가치 이상으로 부담하지 않기 위한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 상황, 명도 가능성, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 높은 인수 보증금으로 인해 투자 수익을 확보하기 어려운 물건이므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.