나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508117 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508117 [1] 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 11층1101호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경508117
• 주소: 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 11층1101호
• 감정가: 201,000,000원
• 최저가: 140,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경508117 | 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 11층1101호 | 감정가: 201,000,000원 | 최저가: 140,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 기본 정보

본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '파크원52' 오피스텔 경매 물건으로, 준주거지역에 위치하여 주거 및 투자 관점에서 주목할 만한 가치가 있습니다. 감정가는 2억 1백만원이며, 전용면적 약 20평형대의 실속 있는 호실입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 11층1101호

용도: 오피스텔

사건번호: 인천지방법원 2025타경508117 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 201,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물면적 (전용): 68.69㎡ (약 20.78평)

토지면적 (지분): 13.68㎡ (약 4.14평)

1.3. 관계자 현황

소유자 및 채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특징: 건물면적(전용면적) 68.69㎡는 오피스텔의 특성상 내부 공용면적 등을 고려할 때 실사용 평형이 우수합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천 남동구 만수동 '미추홀학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근이 오피스텔, 공동주택(다세대), 근린생활시설 등이 혼재된 준주거지대입니다. 준주거지역에 해당되어 상업시설 이용이 편리하면서도 주거 환경이 안정적인 장점을 동시에 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

교통상황은 매우 우수합니다. 본건 건물 거주자 리뷰에 따르면 지하철역과 노선버스정류장이 도보 3분 거리 내에 소재하는 것으로 확인되어 대중교통 이용 편의성이 높습니다. 차량 진출입이 용이하며, 남서측으로 포장된 공도와 접하고 있어 자가용 이용도 편리합니다. 이는 감정평가서상의 '교통상황 보통'보다 실제 체감 교통 환경이 더 좋을 가능성이 높다는 것을 시사합니다.

2.3. 토지이용계획 및 건축물 현황

본건 토지 공히 준주거지역으로 건폐율 및 용적률 적용에서 유리합니다. 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 11층에 위치하며, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석 (법률적)

3.1. 말소기준권리 및 인수여부

본 건은 부동산 강제경매 사건입니다. 강제경매의 경우 통상적으로 배당요구를 한 채권자의 채권 확보를 목적으로 하므로, 매각 시 선순위 가처분 등 특수한 권리가 없는 한 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 및 건물 전부를 취득하게 됩니다.

3.2. 임대차 관계 분석

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다. 현장 조사 시 '폐문부재'로 인해 내부 확인이 불가능했으며, 임차인 여부를 알 수 없습니다. 이는 낙찰 후 매수인이 실제 점유자를 대상으로 명도(퇴거) 절차를 진행해야 할 가능성을 의미하며, 미확인된 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법상의 대항력 있는 임차인인지 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 준주거지역에 위치하여 기본적인 상권을 확보하고 있습니다. 도보 5분 거리 내에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 편의시설이 모여 있어 일상생활 편의성이 매우 높습니다. 오피스텔로서의 주거 수요는 직장인 및 1~2인 가구를 중심으로 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

인근에는 '미추홀학교'가 소재하며, 주변은 주거시설 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 가까운 거리에 편의점, 병의원 등 기본적인 생활 편의 시설이 다수 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 내부 상태 미확인 리스크

가장 큰 리스크는 '폐문부재'로 인한 내부 확인 불가입니다. 내부 인테리어 및 관리 상태를 '통상적인 수준'으로 전제하고 감정평가 되었기 때문에, 실제 내부 시설이 노후되었거나 수리가 필요한 상황일 경우 추가적인 명도 및 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 명도(점유 이전) 리스크

임대 관계 미상 및 내부 확인 불가로 인해 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 이를 인수해야 할 수 있고, 명도가 지연될 경우 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

5.3. 특이사항 및 제한사항

본건은 '상대보호구역'에 해당하여 주변에 유해 시설 입점 등이 제한되는 등 교육 환경 보호에 이점이 있습니다. 다만, '과밀억제권역' 및 '가축사육제한구역' 등의 법적 제한이 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 뛰어난 교통 접근성(도보 3분 이내 지하철 및 버스정류장), 준주거지역이라는 입지적 장점, 그리고 생활 편의 시설의 밀집 등 주거 만족도가 높을 잠재력을 갖추고 있습니다. 감정가 2억 1백만원은 주변 시세 대비 보수적으로 산정되었을 가능성이 있으나, 내부 상태 미확인 및 명도 리스크를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 준주거지역에 위치하며, 도보 3분 내 대중교통 이용이 가능한 초역세권 오피스텔입니다.

안정적인 수요: 준주거지역의 풍부한 생활 인프라와 교통 편의성으로 인해 임대 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다.

면적대비 활용도: 전용면적 20평형대 오피스텔로 실속 있는 평형이며, 주변 시세와의 비교를 통해 안전마진을 확보할 수 있습니다.

저평가 기회: 내부 확인 불가 리스크를 보수적인 입찰가로 상쇄하여 낙찰받을 경우, 리모델링 후 임대 또는 매매 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계