나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508515 [1] 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508515 [1] 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 7층704호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경508515
• 주소: 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 7층704호
• 감정가: 209,000,000원
• 최저가: 102,410,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경508515 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 7층704호 | 감정가: 209,000,000원 | 최저가: 102,410,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (인천지방법원 2025타경508515)

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경508515 (1)이며, 매각대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 7층 704호 오피스텔입니다.

감정가는 209,000,000원으로 평가되었습니다.

소유자/채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가 상세

토지면적은 9.82제곱미터(약 2.97평)이며, 건물면적은 전용 60.96제곱미터(약 18.44평)입니다.

본 오피스텔은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 교통 및 환경

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역 북측 인근에 위치하며, 도보 약 3분 거리에 지하철역 및 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용에 매우 편리한 입지입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 남서측으로 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

주위는 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 결합된 형태로 주변환경은 보통 수준입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지(간석동 315-5)는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 속합니다. 일반상업지역은 상업시설 이용에 유리하며 임대 수요가 높을 수 있으나, 방화지구 지정에 따른 건축상 제한사항을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건 등기부등본 '을구 순위번호 3'에 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다. 이는 기존 임차인이 대항력 확보를 위해 설정한 것으로, 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 가장 높은 핵심적인 리스크입니다.

입찰자는 반드시 임차인의 전입일, 확정일자 및 배당요구 여부 등을 법원 문건과 현장 조사를 통해 면밀히 확인하여, 낙찰 후 인수하게 될 임차보증금이 없는지 또는 최소화되는지를 분석해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 및 주변 편의시설

본 오피스텔은 일반상업지역 내에 위치하여 상업 활동이 활발하며, 인근에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 도보 5분 이내에 밀집되어 있어 실거주 및 임차인에게 높은 생활 편의성을 제공합니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 14층 건물이며, 내외장재 상태는 양호한 것으로 보입니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비 등 기본적인 설비를 잘 갖추고 있어 주거 환경은 무난합니다.

5.2. 주변 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 주거 환경을 저해할 만한 대규모의 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역 및 혼합된 주거환경으로 인해 주거 전용 구역에 비해 소음이나 혼잡도가 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주택임차권 인수 리스크

권리 분석에서 강조했듯이, 주택임차권 등기 사항이 본 물건의 가장 큰 리스크입니다. 매각물건명세서 등 관련 서류를 통해 임차인의 진정한 권리 및 배당 가능성을 확인하지 못할 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수하여 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지역 지구 제한 사항

일반상업지역 및 방화지구로 지정되어 있어 향후 리모델링이나 재건축 시 일반 주거지역에 비해 건축 관련 법규의 제약을 받을 수 있는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 인천지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능한 초역세권 오피스텔로, 탁월한 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 우량 입지 물건입니다.

다만, 주택임차권 등기라는 명확한 권리상의 위험 요소가 존재합니다. 따라서 입찰 금액 결정 전, 임차권의 대항력 유무와 보증금 인수 가능성을 꼼꼼히 분석하는 것이 필수적입니다. 이 리스크만 해결된다면 경쟁력이 높은 투자 기회가 될 수 있습니다.

7.2. 투자 포인트

초역세권: 인천지하철 1호선 간석오거리역을 도보 3분 이내 이용 가능.

풍부한 인프라: 일반상업지역의 풍부한 상권 및 생활 편의시설이 밀집된 환경.

실수요 및 임대 수요: 전용 18평대(60.96제곱미터)의 아파텔 구조로 1인 가구 및 신혼부부 등 실거주 및 임대 수요 모두 적합.

투자는 권리 분석이 선행되어야 함: 주택임차권 등기 해소 방안을 확정한 후 입찰해야 높은 수익성과 안전성을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계