나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507764 [1] 인천광역시 남구 문학동 387-8 서보빌라 3동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507764 [1] 인천광역시 남구 문학동 387-8 서보빌라 3동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경507764
• 주소: 인천광역시 남구 문학동 387-8 서보빌라 3동 3층302호
• 감정가: 121,000,000원
• 최저가: 59,290,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경507764 | 소재지: 인천광역시 남구 문학동 387-8 서보빌라 3동 3층302호 | 감정가: 121,000,000원 | 최저가: 59,290,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507764 (1)

소재지: 인천광역시 남구 문학동 387-8 서보빌라 3동 3층302호 (現 인천광역시 미추홀구 문학동)

용도: 다세대주택

감정가: 121,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

채무자/소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1996년 01월 08일 (약 29년 경과된 빌라)

1.2. 면적 정보

토지면적: 31.94㎡ (약 9.66평)

건물면적 (전용면적): 58.95㎡ (약 17.83평)

(참고: 다세대주택은 아파트와 달리 일반적으로 전용면적만 등기됩니다. 본건의 58.95㎡는 실제 사용할 수 있는 전용면적입니다.)

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 3층 302호

마감 상태: 외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 (표준마감기준). 창호는 알루미늄샷시임.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지 형상: 인접지 대비 등고 평탄한 삼각형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 남동측 및 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

2. 입지 분석 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 인천문학경기장 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. (감정평가서 요약)

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준으로 용이합니다. 주요 지하철역인 인천 1호선 인천문학경기장역까지는 다소 거리가 있으나, 인근 버스노선을 이용하면 접근이 가능하여 인천 시내 및 광역 교통망 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획

본건은 제2종일반주거지역(2023-09-25)에 속하며, 지구단위계획구역(문학)입니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 현상변경허가 대상구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으므로, 향후 개발 및 증축 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 특히 현상변경허가 대상구역 및 중점경관관리구역 지정은 건축물의 외관 및 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계 (채권/채무)

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

주목할 사항은 소유자 및 채무자가 '망OOO'으로 기재되어 있다는 점입니다. 이는 피상속인의 사망으로 인해 상속인이 상속재산에 대한 책임을 지는 구조로 진행되는 경매일 수 있습니다. 경매 낙찰 후 소유권 이전 시 상속 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 매각 대상 부동산의 권리에는 영향을 미치지 않습니다. 매각은 토지/건물 일괄매각이므로 권리상 하자는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

특이사항은 별도로 보고된 바 없으며, 주의사항으로는 감정평가 시 현장 조사 당시 거주민 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부 상태는 건축물현황도 등을 토대로 작성되었으므로, 입찰 참여 전 내부 상태(특히 누수, 파손 등)에 대한 재확인이 필요합니다.

임대 관계는 현재 미상으로, 낙찰자는 명도 진행 시 주거 임차인 유무 및 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 없는 경우 소유자(상속인)를 상대로 명도를 진행하게 됩니다.

4. 투자 분석 및 종합 의견

4.1. 상권 및 생활정보

인천문학경기장 인근에 위치하여 스포츠 및 문화 시설 접근성은 우수합니다.

주변은 다세대주택 밀집 지역으로, 기본적인 편의시설(동네 슈퍼마켓, 식당, 병의원 등)은 갖춰져 있을 것으로 보이나, 대형 마트나 백화점 등의 주요 상업시설은 인근 상권 중심지까지 이동해야 할 것으로 보입니다. 주거 환경은 보통 수준이나, 생활 편의시설의 이용 편의성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 건물의 노후도: 1996년 사용승인으로 약 29년이 경과하여, 향후 수리 및 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

2) 내부 상태 미확인: 감정평가 시 내부 조사가 불충분했던 점을 고려하여, 내부 하자에 대한 리스크를 안고 입찰해야 합니다.

3) 혐오 시설: 주변에 문학경기장이 있어 경기나 이벤트 발생 시 발생하는 소음과 교통 체증이 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 그 외 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.3. 투자 포인트

1) 소형 평형 실거주 목적 적합: 전용 58.95㎡의 면적으로 2-3인 가구 실거주에 적합하며, 감정가가 1억 2천만 원대로 수도권에서 비교적 저렴한 매입 기회를 제공합니다.

2) 제2종 일반주거지역: 주거 밀집도가 높은 일반주거지역에 위치하여 주거 환경의 안정성이 있습니다.

3) 일괄 매각: 토지와 건물을 모두 매각하는 일괄 매각 건으로 권리 관계가 비교적 명확하여 안전하게 진행할 수 있습니다.

4.4. 종합 의견

본건은 약 29년 경과된 다세대주택으로, 노후도에 따른 리스크는 존재하지만, 인천문학경기장 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 강제경매로 진행되며, 소유자 및 채무자가 망인( deceased)인 점 외에는 특이사항이 없어 보입니다. 주변 시세와 낙찰가율을 면밀히 분석하여 감정가 대비 적절한 가격으로 낙찰받는다면, 실거주 또는 소액 투자용으로 충분한 가치가 있는 물건입니다. 입찰 전 내부 상태와 정확한 명도 대상(상속인 또는 임차인)에 대한 최종 점검이 필수적입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계