나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507402 [1] 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치하며 부근은
오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 근거리에 전철역(환승역
부평역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 중 10층 1005호로서,
외벽: 석재붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 기계식 주차설비, 도시
가스에 의한 개별난방설비를 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지를 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 로폭 약8m, 4m 내외의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507402 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 10층 1005호

용도: 오피스텔

건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

토지면적: 7.62㎡ (약 2.30평)

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보:

- 건물명: 중앙E클래스22차

- 준공일: 2017년

- 총 층수: 17층 / 지하 1층

- 해당 층: 10층

- 전용면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

- 공급면적: 83.56㎡ (추정, 25평형)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 업무시설 (오피스텔)

- 세대수: 77세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업지구입니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도보로 이동 가능한 거리에 지하철 1호선 및 인천 1호선 환승역인 부평역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

본건 건물은 북측 및 서측으로 로폭 약 8m 및 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획:

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

남동세무서장의 압류(2022-06-02)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권 등기(채권자: 최혜리, 금액: 260,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- JUE KAY ZIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: J )

- KHIN SAN KYI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: K S K )

- SHINE NAYMYO AUNG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: S N A )

- SHWE NADI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: S N )

- 주택도시보증공사(최혜리): 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-08, 확정일자 2021-01-19, 배당신고일자 2023-02-10, 대항력 없음. (이름: 최 )

* 권리분석 특이사항:

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 "HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인"이라는 문구가 기재되어 있으나, 제공된 '임차인 현황'에서는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 을구 순위 3번 주택임차권 등기 역시 말소 예정으로 확인되어, 현재로서는 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수 조건 변경의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 총 채권액:

등기부채권 총액은 2,259,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 도보 거리에 부평역이 있어 유동인구가 많으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 상권 특성:

부평역을 중심으로 형성된 중심 상업지구로서, 오피스텔, 병원, 은행, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 업종의 상권이 발달해 있습니다. 소규모 개인 사업자를 위한 공유 오피스 시설(소호 사무실)도 일부 존재합니다.

* 경쟁 시설:

인근에 대형 쇼핑몰 및 백화점이 있어 소비 활동이 활발하며, 다양한 업종의 경쟁 시설이 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

단지 내 주차시설(기계식)이 갖추어져 있으며, 급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다. 인근에 버스정류장 및 부평역이 있어 교통이 편리하며, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

부평역(1호선, 인천1호선, GTX-B 예정)이 근거리에 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육:

인천부개서초등학교(도보 0.4km, 학군 등급 C), 부원여중학교(도보 0.4km, 학군 등급 S), 삼산중학교(도보 0.5km, 학군 등급 A), 안남고등학교(도보 0.6km, 학군 등급 C) 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 주변 환경:

'굴다리오거리' 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 관련 불확실성:

'특이사항'에 "대항력있는임차인" 언급이 있으나, 임차인 현황에서는 모두 '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, HUG 임차권 또한 말소 예정입니다. 현재로서는 명백한 인수 부담은 없어 보이나, 명확한 소명 자료 및 권리변동 내역을 추가로 확인하는 것이 안전합니다.

* HUG 인수조건 변경:

"HUG 인수조건 변경"이라는 문구의 구체적인 내용과 현재 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경:

특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 오피스텔, 상가, 공동주택 등이 혼재된 지역의 일반적인 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 현재 제공된 권리 분석상 인수할 만한 유의미한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 부평역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거 수요 및 사업체 수요를 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 역세권: 1호선, 인천1호선, GTX-B(예정) 환승역인 부평역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지입니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 부평역 주변의 활발한 상권과 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59㎡대)의 오피스텔이 2025년 10월 195,000,000원에서 2026년 2월 210,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

시세 분석 결과, 현 시세 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 최근 최고 실거래가인 210,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 층수 및 개별 상태를 고려하여 약 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 본 물건은 HUG가 채권자로서 신청한 경매이며, HUG에서 보증하는 금액(260,000,000원)이 있습니다. 낙찰가의 적정성은 시장 상황 및 추가적인 권리 변동 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 상세 권리 분석을 다시 한번 수행하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507402 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 502-8 중앙이클래스22차 10층 1005호

용도: 오피스텔

건물면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

토지면적: 7.62㎡ (약 2.30평)

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보:

- 건물명: 중앙E클래스22차

- 준공일: 2017년

- 총 층수: 17층 / 지하 1층

- 해당 층: 10층

- 전용면적: 59.59㎡ (약 18.03평)

- 공급면적: 83.56㎡ (추정, 25평형)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 업무시설 (오피스텔)

- 세대수: 77세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업지구입니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 도보로 이동 가능한 거리에 지하철 1호선 및 인천 1호선 환승역인 부평역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태:

본건 건물은 북측 및 서측으로 로폭 약 8m 및 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 토지이용계획:

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

남동세무서장의 압류(2022-06-02)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 순위 3번 주택임차권 등기(채권자: 최혜리, 금액: 260,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

- JUE KAY ZIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: J )

- KHIN SAN KYI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: K S K )

- SHINE NAYMYO AUNG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: S N A )

- SHWE NADI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-23, 대항력 없음. (이름: S N )

- 주택도시보증공사(최혜리): 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-02-08, 확정일자 2021-01-19, 배당신고일자 2023-02-10, 대항력 없음. (이름: 최 )

* 권리분석 특이사항:

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 "HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인"이라는 문구가 기재되어 있으나, 제공된 '임차인 현황'에서는 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 을구 순위 3번 주택임차권 등기 역시 말소 예정으로 확인되어, 현재로서는 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수 조건 변경의 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 총 채권액:

등기부채권 총액은 2,259,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설:

본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다. 도보 거리에 부평역이 있어 유동인구가 많으며, 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 상권 특성:

부평역을 중심으로 형성된 중심 상업지구로서, 오피스텔, 병원, 은행, 식당, 쇼핑몰 등 다양한 업종의 상권이 발달해 있습니다. 소규모 개인 사업자를 위한 공유 오피스 시설(소호 사무실)도 일부 존재합니다.

* 경쟁 시설:

인근에 대형 쇼핑몰 및 백화점이 있어 소비 활동이 활발하며, 다양한 업종의 경쟁 시설이 존재합니다.

5. 생활정보

* 편의시설:

단지 내 주차시설(기계식)이 갖추어져 있으며, 급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 도시가스 개별난방 설비가 구비되어 있습니다. 인근에 버스정류장 및 부평역이 있어 교통이 편리하며, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통:

부평역(1호선, 인천1호선, GTX-B 예정)이 근거리에 있어 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

* 교육:

인천부개서초등학교(도보 0.4km, 학군 등급 C), 부원여중학교(도보 0.4km, 학군 등급 S), 삼산중학교(도보 0.5km, 학군 등급 A), 안남고등학교(도보 0.6km, 학군 등급 C) 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 주변 환경:

'굴다리오거리' 인근으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 관련 불확실성:

'특이사항'에 "대항력있는임차인" 언급이 있으나, 임차인 현황에서는 모두 '대항력 없음'으로 표기되어 있으며, HUG 임차권 또한 말소 예정입니다. 현재로서는 명백한 인수 부담은 없어 보이나, 명확한 소명 자료 및 권리변동 내역을 추가로 확인하는 것이 안전합니다.

* HUG 인수조건 변경:

"HUG 인수조건 변경"이라는 문구의 구체적인 내용과 현재 상태에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 환경:

특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 오피스텔, 상가, 공동주택 등이 혼재된 지역의 일반적인 특성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평역 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라가 우수합니다. 현재 제공된 권리 분석상 인수할 만한 유의미한 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임차인 관련 특이사항에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 부평역을 중심으로 형성된 상권의 배후 주거 수요 및 사업체 수요를 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 역세권: 1호선, 인천1호선, GTX-B(예정) 환승역인 부평역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지입니다.

* 편리한 생활 인프라: 주변에 다양한 상업시설, 편의시설, 교육 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 부평역 주변의 활발한 상권과 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(59㎡대)의 오피스텔이 2025년 10월 195,000,000원에서 2026년 2월 210,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

시세 분석 결과, 현 시세 기준으로 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 최근 최고 실거래가인 210,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 층수 및 개별 상태를 고려하여 약 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 본 물건은 HUG가 채권자로서 신청한 경매이며, HUG에서 보증하는 금액(260,000,000원)이 있습니다. 낙찰가의 적정성은 시장 상황 및 추가적인 권리 변동 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 상세 권리 분석을 다시 한번 수행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.