나이스옥션 법원경매 인천 2025타경640 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 625-3 나동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.03.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재하는 ""도화초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선)'도화역' 및 버스정류장이 있어 대중교통여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

본건은 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 제1층 제101호로서
외벽은 적벽돌쌓기 마감 등.
창호는 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 고도지구(2024-12-30)(G.L+15m 이하(인천광역시 고시 제2024-435호)), 방화지구, 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 평가전례와 탐문 등으로 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하여 감정평가하였으며, 경매 진행시 반드시 내부상태 확인을 하시기 바람.

물건 비고

건물 외벽에 '우성빌라 3'으로 표시되어 있고, 본건은 1층이나 현황은 반지하임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경640 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 625-3 나동 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 토지지분: 30.027㎡ (약 9.08평)

* 건물면적: 40.31㎡ (약 12.19평)

* 건물지분: 40.31㎡ (약 12.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 현

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선) '도화역' 및 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.

* 토지 이용: 본건은 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 12월 27일 접수된 주식회사 우리카드의 가압류입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위 또는 동일한 순위의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 2001-10-27 이우용, 2013-05-14 백시남, 2017-11-16 이병태(증여)

* 권리 관계: 등기부상 기재된 주식회사 우리카드 가압류, 현철이 근저당, 현철이 전세권 설정, 신한카드 가압류, 현철이 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 현

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 본 건 임차인 현 은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 다만, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 상세 정보가 미상으로 남아있으므로, 실제 점유 여부 및 관련 내용을 사전에 반드시 확인하시기 바랍니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 공부상 확인되지 않는 유치권, 유상 임차권 등은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 최근 거래 사례:

* 인천광역시 미추홀구 도화동 233-1번지 "한양(233-1)" 연립주택 (1983년식, 53.85㎡, 2층) 2026년 5월 6일 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 미추홀구 도화동 245-8번지 "우림빌라" 다세대주택 (1992년식, 32.76㎡, 3층) 2026년 5월 6일 45,000,000원에 거래되었습니다.

* 인천광역시 미추홀구 도화동 116-10번지 "금호빌라(116-10)" 다세대주택 (1990년식, 38.23㎡, 1층) 2026년 5월 4일 50,000,000원에 거래되었습니다.

* 분석: 본건은 다세대주택으로, 공급면적 40.31㎡ (약 12.19평)입니다. 인근 유사 다세대주택 거래 사례를 보면, 1990년식, 38.23㎡ 규모의 1층 주택이 50,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건의 유사 시장가는 약 52,800,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 70,000,000원 대비 시장가는 다소 낮은 편으로, 이는 물건의 구체적인 상태 및 특징을 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 도화초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 경인1호선 도화역이 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 주거지역 내 일반적인 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현황: 건물 외벽에 '우성빌라 3'으로 표시되어 있으나, 본건은 등기부상 1층이나 현황은 반지하 상태입니다. 반지하라는 점은 일조, 환기, 습도 등에 영향을 미칠 수 있으며, 시세 형성에도 부정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 감정평가 시 현장 방문 시 거주인 및 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 상이할 수 있으며, 경매 진행 시 반드시 내부 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 고도지구(G.L+15m 이하), 방화지구, 지구단위계획구역(수봉 지구단위계획), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재합니다. 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 일반적인 검색 결과, 본건 인근에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 도화역 및 초등학교와 인접하여 주거 및 교통 편의성은 갖추고 있습니다. 권리 관계는 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 예정으로, 낙찰 시 깨끗한 권리 승계가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 1층이 반지하 상태이며, 감정평가 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 상태에 대한 불확실성이 존재한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 다양한 도시계획적 제한이 존재하여 향후 활용도에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 명도 및 등기 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 교육 접근성: 도화역 이용이 편리하며, 초등학교가 인접하여 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있습니다.

* 잠재적 가치: 내부 수리 및 리모델링을 통해 주거 가치를 높일 경우, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 규모(약 38㎡)의 1층 주택이 50,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 본건의 면적(40.31㎡)에 맞춰 환산하면 약 52,800,000원의 시장가를 형성합니다.

다만, 본건은 1층이 반지하 상태이며, 내부 상태를 직접 확인할 수 없었던 점, 그리고 다양한 도시계획적 제한사항 등을 고려해야 합니다. 이러한 점들을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세 및 물건의 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.