나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507878 [1] 인천광역시 남동구 서창동 549-4 이안애 3층305호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507878 [1] 인천광역시 남동구 서창동 549-4 이안애 3층305호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경507878 | 소재지: 인천광역시 남동구 서창동 549-4 이안애 3층305호 | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 130,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507878 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 549-4 이안애 3층305호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 이용 중)

감정가: 186,000,000원

사용승인일: 2014.10.22.

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 서OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 24.20㎡ (약 7.32평), 지분율 2420

건물면적 (전용면적): 41.74㎡ (약 12.63평), 지분율 4174

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕(아스팔트슁글) 지상 5층 건물 중 제3층

* 주: 본 물건은 아파트가 아닌 다세대주택으로, 제시된 41.74㎡는 전용면적이며, 별도의 공용부분을 합산한 분양면적은 이보다 클 것으로 예상됩니다.

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

대상 물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 인천서창초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

서창 구획지구 내에 위치하여 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

교통 여건은 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시 됩니다. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2. 상세 분석 및 기타 정보

2.1. 권리 분석

본 건은 부동산 강제경매 사건이며, 채무자와 소유자가 동일합니다.

현재 전입세대열람내역 상 전입세대가 등재되어 있지 않은 것으로 확인되므로, 임차인의 대항력에 대한 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

다만, 현장 조사 시 폐문 부재로 상세한 점유 및 임대차 관계를 확인하지 못했으므로, 매수 후 명도 시 점유자(소유자 또는 기타 점유자)를 상대로 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

최종 매각 허가 시까지 말소기준권리를 포함한 모든 등기부상 권리 분석을 재차 확인해야 합니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

대상 물건이 소재한 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대로서, 거주 후기상 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있어 생활 편의성이 양호한 것으로 평가됩니다.

인천서창초등학교가 인근에 있어 학군도 양호하며, 주거지로서의 제반 환경은 보통입니다.

2.3. 잠재적 리스크

내부 확인 불가 리스크: 폐문 부재 상태로 내부 구조, 시설 상태, 하자 여부 등을 확인하지 못했으므로, 낙찰 후 예상치 못한 보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

점유 관계 리스크: 전입세대열람내역상 전입세대는 없으나, 점유 관계는 미상인 상태이므로 명도 과정에서 소유자 또는 불법 점유자 퇴거에 시간이 소요될 수 있습니다.

도시형 생활주택 특성: '도시형생활주택'으로 이용 중이며, 일부 실거주 리뷰에서 방음 및 단열이 아쉬웠다는 의견이 있으므로 건물 노후도(2014년 사용승인)에 따른 시설 상태를 고려해야 합니다.

주차 공간 협소: 실거주 후기에서 건물 내 주차 공간이 협소하여 불편했다는 의견이 있으니 주차 환경을 미리 확인해야 합니다.

혐오 시설: 인근에 특기할 만한 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'이 포함되어 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 2014년 사용승인된 비교적 준수한 연식의 다세대주택으로, 실거주 및 임대 수익 목적으로 적합합니다. 인천서창초등학교 인근의 주택지대에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

다만, 폐문 부재로 인한 내부 상태 미확인 및 명도 리스크를 염두에 두고 입찰해야 하며, 도시형생활주택의 특성을 고려하여 인근 시세 및 주거 환경을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

경쟁력 있는 연식: 2014년 건축물로 서창동 내 다세대주택 중 비교적 최신 건축물에 속합니다.

주거 편의성: 학교, 마트, 병원, 약국 등 기본 생활 인프라가 도보권에 잘 갖춰져 있습니다.

권리 관계: 전입세대가 없는 것으로 확인되어 일반적인 임차인 대항력 관련 권리 리스크는 낮은 것으로 추정됩니다.

토지 지분: 토지/건물 일괄 매각으로, 제2종일반주거지역에 위치한 토지 지분(24.20㎡/7.32평)을 함께 확보하여 향후 재산 가치 보존 및 개발 가능성에 대한 잠재력을 가집니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계