나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507657 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 234-55 씨엘하임 102동 3층301호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507657 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 234-55 씨엘하임 102동 3층301호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경507657 | 소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 234-55 씨엘하임 102동 3층301호 | 감정가: 173,000,000원 | 최저가: 121,100,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매물건 기본 정보

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경507657 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 234-55 씨엘하임 102동 3층301호

용도: 근린생활시설 (현황: 다세대주택-도시형생활주택 이용 중)

감정가: 173,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

토지면적: 31.57㎡ (약 9.55평)

건물면적: 44.58㎡ (약 13.48평)

1.2. 건축물 현황

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제3층 제301호

내부 마감: 벽지 및 일부 타일 마감 등

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비 등이 갖춰져 있음.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 '삼산초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

대상물건까지 차량 통행이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 서측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석 및 법적 검토

3.1. 경매 권리 분석

본 물건은 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 홍OO로 동일하므로 일반적인 강제경매 절차를 따르게 됩니다. 매각 대상은 토지/건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지와 건물 모두 취득에 문제가 없는 일반적인 형태입니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

감정평가서상 기타참고사항(임대관례 및 기타)은 "미상"으로 기재되어 있어, 현재 정확한 임대차 관계 및 점유자는 명확히 파악되지 않습니다. 이는 명도(인도명령) 시 시간 및 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 공식적으로 '근린생활시설' 용도이나, 현황은 '다세대주택-도시형생활주택'으로 이용 중입니다. 주거 밀집 지역 내 상업시설로 지정되어 있어 주거용으로 이용 시 법적 리스크는 있으나, 실거주 수요는 높을 수 있습니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.

4.2. 생활정보 및 주변 편의시설

삼산초등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호합니다. 주위는 근린생활시설 및 공동주택이 밀집한 지역이므로 기본적인 상업 시설 및 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다. 지도 검색 결과, 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도변경 및 세금 리스크 (핵심 리스크)

본 물건은 공부상 '근린생활시설'이나 실제는 '주택(도시형생활주택)'으로 사용 중인 것이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 주택으로 사용을 계속할 경우, 주택 관련 법규(취득세, 양도소득세 등) 및 건축법상 이행강제금 부과 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 주택으로 인정될 경우 1가구 2주택 등 세금 문제에 영향을 미칠 수 있습니다.

5.2. 미상 임차인 리스크

임대차 관계가 미상인 관계로, 낙찰 후 실제 점유자에 대한 명도 절차를 진행해야 하며, 이 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

인천 부평구 삼산동 소재의 주거 및 상업시설 복합지역에 위치하며, 초등학교 인근으로 주거 선호도는 보통입니다. 감정가 1억 7,300만 원은 현황 주거용 부동산 가치를 반영한 것으로 보이나, 근린생활시설 용도라는 법적 하자가 존재하는 점을 반드시 인지해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

1. 실사용 주거 목적의 수요는 충분한 지역입니다.

2. 토지/건물 일괄매각 건으로 권리분석은 단순합니다 (강제경매, 소유자=채무자).

3. 경매 진행 시 유찰을 통해 용도 리스크가 반영된 가격대(저감된 가격)에서 접근하는 것이 중요하며, 낙찰자는 근린생활시설의 주택 사용에 따른 법적 및 세무적 리스크를 감수할 수 있어야 합니다. (특히, 양도세 비과세 요건 충족 불가 가능성 검토 필요).

법원 정보

인천지방법원 경매19계