나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55309 [1] 경기도 화성시 팔탄면 지월리 산93-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 팔탄면 덕천리 소재‘화성휴게소' 남동측 인근에 위치하는 부동산(토
지)으로서, 주위는 임야 및 묘지 등이 주를 이루는 야산 지대로서, 제반 주위 환경은 보통입
니다.

교통상황

본건인근 까지 차량의 차량의 접근이 가능하며, 남측(터널곡로) 근거리에 대중교통수단을 이
용할 수 있는 노선버스정류장이 소재합니다.

형태 및 이용상태

남동 하향 완경사의 부정형 토지로서, 자연림으로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 후첨 '지적도' 및 '사진용지'와 같이 비포장 임도를 통해 차량접근이 가
능한바, 경매 참여시 참고바랍니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업
용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타사항 : 본건 지상에 송전로 통과 및 토지등기사항전부증명서상 지상권이 설정되어 있는
바, 경매 진행시 참고바랍니다.

물건 비고

1.타인 소유 토지상 묘지와 경계를 이루고 있고, 경계선상 토목작업을 하고 있어 전문적인 측량이 필요함(현황조사보고서 참조).
2.2개의 용도지역(보전관리지역, 농림지역)에 걸쳐 소재함. 지적도상 맹지이나 비포장 임도를 통해 차량 접근이 가능함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55309 (1)

소재지: 경기도 화성시 팔탄면 지월리 산93-3

용도: 임야

토지면적: 7,091.00㎡ (약 2,145.15평)

감정가: 723,282,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 감정 및 평가 요약

토지감정가액은 723,282,000원입니다.

본건은 경기도 화성시 팔탄면 소재 '화성휴게소' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야 및 묘지 등이 주를 이루는 야산 지대입니다.

토지는 남동 하향 완경사의 부정형 토지로서 자연림으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 접근성

본건은 경기도 화성시 팔탄면 지월리 산93-3에 소재하고 있으며, 지적도상 맹지이나 비포장 임도를 통해 차량 접근이 가능합니다. '화성휴게소'와 인근에 위치하고 있습니다. 남측으로는 터널곡로가 있으며, 근거리에는 대중교통 이용이 가능한 노선버스 정류장이 소재합니다.

2.2. 주위 환경

주변은 임야와 묘지가 주를 이루는 야산 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건은 토지매각이며, 말소기준권리인 천안시산림조합의 근저당권(을16, 2021.04.27. 접수) 외 다수의 권리가 존재하였으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

3.2. 매수인 인수 권리

을구 6번의 구분지상권설정등기 (2012.11.22. 접수, 한국전력공사)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리는 송전선 건설 및 소유를 위한 목적으로, 송전선이 통과하는 지표면 30㎡ 상공 26미터 이상 51미터 이하의 공중 공간에 대한 권리이며, 송전선로가 존속하는 기간까지 유효합니다.

3.3. 채권자 정보

채권자는 천안시산림조합이며, 사건번호 2025타경55309로 임의경매가 진행되었습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 대상 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 화성시 팔탄면은 공단이 즐비한 제조업 중심의 지역으로, 외국인 비율이 높은 편입니다. 하지만 본건 소재지인 지월리 산93-3은 임야 및 묘지 위주의 야산 지대로서, 인근에 대규모 상업 시설이나 개발 지역은 파악되지 않습니다.

4.2. 주변 편의시설

가장 가까운 편의시설로는 서해안고속도로 상의 화성휴게소가 인근에 위치하고 있어, 고속도로 이용객을 위한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용을 위한 버스 정류장도 근거리에 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근은 비포장 임도를 통해 가능하나, 지적도상 맹지에 해당합니다. 주변 도로망으로는 남측에 터널곡로가 있으며, 근거리 버스 정류장을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 환경은 임야와 묘지가 대부분을 차지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 및 행정적 제한

* 구분지상권 인수: 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어, 상공 공간 이용에 제약이 따릅니다. 이는 토지 활용에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 맹지 및 접근성: 지적도상 맹지이므로, 법적인 도로 연결에 대한 추가 확인이 필요하며, 비포장 임도를 통한 접근은 계절이나 날씨에 따라 불편할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 농림지역 및 보전관리지역에 걸쳐 있어 건축 및 개발 행위에 엄격한 제한이 따릅니다. 또한 가축사육제한구역, 임업용산지, 성장관리권역 등으로 묶여 있어 토지 활용 방안이 매우 제한적입니다.

6.2. 현황 및 경계 관련 리스크

* 경계 확인 및 측량 필요: 타인 소유 토지상 묘지와 경계를 이루고 있으며, 경계선상 토목 작업이 진행 중이므로 전문적인 측량이 필수적입니다. 이 과정에서 예상치 못한 경계 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 묘지 인접: 인접 토지에 묘지가 있어, 향후 토지 이용 시 민원 발생 가능성 또는 특수한 관리가 요구될 수 있습니다.

6.3. 환경 및 기타

* 송전선로 통과: 구분지상권 설정으로 인해 송전선로가 토지를 통과하고 있어, 미관상 또는 잠재적인 안전 문제로 인한 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 가능성: 화성시 팔탄면 일대에서 쓰레기 소각장 건립 관련 논의가 있었던 기록이 있으나, 본건 소재지와의 직접적인 근접성이나 영향은 불분명합니다. 상세한 주변 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 팔탄면 지월리 소재의 임야로, 감정가는 723,282,000원입니다. 지적도상 맹지이나 비포장 임도를 통해 차량 접근이 가능하며, 화성휴게소 인근에 위치합니다. 그러나, 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되며, 농림지역 및 보전관리지역 등에 걸쳐 있어 토지 이용에 많은 제약이 따릅니다. 또한, 인접 토지의 묘지 및 경계선상 토목 작업으로 인해 전문 측량이 필수적이며, 향후 경계 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 단순 개발 목적보다는 장기적인 안목으로 접근하거나, 특수한 용도(예: 임업, 자연 보전 등)로 활용할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 화성시 지역의 잠재적 가치: 화성시는 지속적인 개발 및 산업 성장이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 발전 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 자연 녹지로서의 가치: 현재 자연림 상태로 이용 중인 점을 활용하여, 친환경적인 용도로 개발하거나 보존 가치를 활용할 수 있는 방안을 고려해볼 수 있습니다.

* 광역 접근성: 서해안고속도로 화성휴게소 인근에 위치하여, 고속도로를 통한 접근성이 양호한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 723,282,000원입니다. 입찰 참여 시에는 인수되는 구분지상권, 토지 이용 제한, 측량 및 경계 관련 비용, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 경매 전략을 수립할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.