나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17122 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-33 더센트로드 12층1202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원감정 · 평가일 2025.02.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 주상복합건물, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층중 12층 1202호로서
외벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비, 자동화재탐지시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대채로 가장형의 업무시설(오피스텔)외 건물부지로 인접도로와 대체로 등고함.

인접 도로상태등

본건 토지의 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 맟 이용에
관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경17122 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 147-33 더 센트로드 12층 1202호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

토지면적: 13.01㎡ (약 3.93평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

감정가: 261,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 주상복합건물, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지형상 및 이용상태: 대채로 가장형의 업무시설(오피스텔) 외 건물 부지로 인접 도로와 대체로 등고한 상태입니다. [cite: 감정평가서요약]

* 인접도로: 본건 토지의 남서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약]

* 주변 시설: 인근에 미추홀구청이 위치하고 있으며, 주상복합 및 근린생활시설 등이 분포하고 있어 행정 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다. 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 지적될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 30일에 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 등기부 요약:

* 소유권 이전(갑3, 갑4): 2020년 7월 30일 소유권 이전 및 신탁등기 말소 관련 내용이 등기되어 있습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 근저당권(을1): 2020년 7월 30일 농협은행주식회사 근저당권 223,200,000원 설정, 말소기준권리입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 가압류(갑5, 갑8, 갑9): 인천신용보증재단 및 낙원새마을금고의 가압류 내역이 있으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 소유권 이전(갑6): 2025년 1월 16일 소유권 이전 내역이 있습니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임의경매(갑7): 2025년 1월 24일 농협은행의 임의경매 개시 결정 등기가 있으나, 말소된 것으로 확인됩니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. [cite: 물건명세서참고사항]

* 등기부채권 총액: 등기부상 채권 총액은 361,258,770원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다. [cite: 임차인현황]

* 주의사항: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 및 보증금/차임 수준 등 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 인수 가능성이 있는 권리가 있는지 주의 깊게 살펴야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치하며, 미추홀구청이 인근에 있어 행정 업무 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주위에는 주상복합, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

* 본 건물(더 센트로드)은 2019년 건축되었으며, 총 15층 규모에 48개 호실이 있는 것으로 파악됩니다. [cite: 건축물표제부 요약]

* 오피스텔로서 주거용 및 업무용으로 활용 가능하며, 84.9㎡의 전용 면적은 1~2인 가구 또는 소규모 사업체에 적합한 규모입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 행정시설: 미추홀구청이 가까워 행정 관련 업무 처리 및 정보 접근성이 좋습니다.

* 주거환경: 주변 공동주택 및 주상복합단지와 함께 주거 지역을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 거주 또는 사용 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 권리관계 추가 확인: 등기부상 소유권 이전(갑6) 등 후순위 권리들의 정확한 인수 여부에 대해 최종 확인이 필요합니다. 다만, 말소기준권리(을1) 하의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 향후 개발 제한: 토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권은 아니지만 미추홀구청 인근의 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 84.9㎡의 넓은 전용 면적은 주거 및 업무용으로 활용 가치가 높습니다. 권리관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 현황 미상이라는 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 파악됩니다. 따라서 철저한 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 전용 면적: 84.9㎡로 1~2인 가구 또는 소규모 사무실로 활용하기에 충분합니다.

* 역세권은 아니지만 행정기관 인접: 미추홀구청 등 행정기관 이용이 편리하며, 주변 상권의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 최근 시세 정보 활용 가능: 제공된 최근 거래 정보(2025년 8월 12일, 23,000만원)를 시세 파악의 기준으로 삼을 수 있습니다. [cite: 오피스텔 매매/임대 정보 JSON]

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 261,000,000원

* 최근 시세 (참고): 230,000,000원 (2025년 8월 12일 거래 기준, 전용 84.9㎡) [cite: 오피스텔 매매/임대 정보 JSON]

* 인수 보증금: 0원

본건은 임차인 현황이 미상이라는 점과 향후 명도 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 제공된 최근 거래 시세(2억 3천만원)와 감정가(2억 6천 1백만원)를 종합적으로 검토하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 현 시세 (약 2억 3천만원) 및 감정가 (2억 6천 1백만원) 를 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 종합적인 판단 하에, 2억 1천 5백만원 ~ 2억 2천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 제안 입찰가 (참고용): 215,000,000원 (2억 1천 5백만원)

* 추가 조사 필요 사항:

* 실제 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 환경 재확인.

* 임차인 현황에 대한 상세 조사 및 명도 가능성 타진.

* 최근 6개월~1년 내 유사 물건 실거래가 및 현재 호가 재확인.

* 건물 관리비, 주차, 하자 등 추가적인 현장 정보 수집.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.