나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507737 [1] 인천광역시 남구 문학동 330-14 비동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507737 [1] 인천광역시 남구 문학동 330-14 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경507737 | 소재지: 인천광역시 남구 문학동 330-14 비동 4층401호 | 감정가: 147,000,000원 | 최저가: 50,421,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

본건은 인천지방법원 2025타경507737 (1)호 사건의 다세대주택 부동산강제경매 물건입니다.

최초 감정가는 147,000,000원이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지는 인천광역시 남구 문학동 330-14 비동 4층401호이며, 용도는 다세대주택입니다. (참고: 감정평가서상 주위환경 표기는 인천광역시 미추홀구 문학동으로 되어 있습니다. 남구는 미추홀구의 구 명칭 변경 전 명칭입니다.)

2. 물건 상세 정보

2.1. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지 면적: 31.37㎡ (약 9.49평)

건물 면적: 59.96㎡ (약 18.14평) (다세대주택 전용면적)

*토지/건물 지분율 및 제시외 면적은 특이사항 없음.

2.2. 건물 현황 및 구조

사용승인일: 2001.07.12.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호입니다.

마감: 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 파악됩니다. 창호는 샷시 창호입니다.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 되어 있습니다.

3. 입지 및 환경 분석

3.1. 입지조건 및 교통 상황

본건은 미추홀구 문학동 소재 문학초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 무난한 편으로 판단됩니다.

토지는 장방형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 남측 및 북측으로 각각 노폭 8m 및 6m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한 상태

용도지역: 제2종일반주거지역(2023-09-25)이며, 지구단위계획구역(2014-01-13)에 해당합니다.

기타 제한: 상대보호구역(문학초등학교 인근으로 예상), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(2023-09-20)으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 행위 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 권리분석 및 특이사항

4.1. 권리분석 (등기부 권리 및 채무 관계)

경매구분: 부동산강제경매 사건입니다.

채무자/소유자: 소유자와 채무자가 모두 '망자(사망)'로 기재되어 있습니다.

이 경우 상속 관계에 대한 처리가 복잡해질 수 있으며, 매각 후 소유권 이전 및 인도명령 진행 시 상속인들을 대상으로 절차가 진행되어야 하므로, 명도 난이도가 상승할 가능성이 있습니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 토지 및 건물의 권리를 모두 취득하게 됩니다.

4.2. 주의 및 참고사항 (명도 및 현황 확인 필수)

공부상 차이: 공부(건축물대장 등)에는 '비동'으로 등재되어 있으나, 현황은 건물에 '4동'으로 표시되어 있습니다. 매각 시 이 표기 차이는 큰 문제가 되지 않으나, 대출 및 행정 처리 시 반드시 '비동'임을 인지하고 서류를 처리해야 합니다.

임대차 관계: 임대관계는 미상입니다.

검색된 정보에 따르면 대항력 임차인이 존재하고 임차권 등기가 되어 있을 가능성이 있으므로, 정확한 임차인 현황 및 보증금 유무에 대한 현장조사 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 임차인이 대항력을 갖춘 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있어 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

5. 투자 분석

5.1. 상권분석 및 생활정보

교육 시설: 문학초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 편리한 학군입니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용에 용이합니다.

혐오 시설: 주변 시설 및 생활정보를 검색한 결과, 본건 인근에 특별히 보고서에 명시해야 할 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 잠재적 리스크

권리 분석 리스크: 채무자/소유자가 사망(망자) 상태이므로, 법적 절차(특히 명도) 진행 시 상속 관계 확인 및 상속인 전원을 대상으로 해야 하는 어려움이 있습니다.

임차인 리스크: 임대차 관계 미상 및 일부 검색 정보에서 대항력 임차인 및 임차권 등기 가능성이 언급되었으므로, 권리 인수의 위험이 있습니다. 매각물건명세서를 통한 정확한 권리 관계 확인이 선행되어야 합니다.

5.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건은 인천 미추홀구의 주거 밀집 지역 내에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 상황은 무난합니다. 다만, 채무자/소유자가 망자인 특수 물건이며, 대항력 임차인 존재 여부가 불확실하여 권리 분석에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

투자 포인트:

1. 실사용 용이성: 2001년 사용승인된 건물로, 대지지분이 약 9.49평으로 작은 편은 아닙니다. (제2종일반주거지역)

2. 학군 및 교통: 문학초등학교 인접 및 인근 버스정류장으로 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

3. 감정가 대비 메리트: 현재 감정가가 1억 4,700만원으로 책정되어 있어, 임차인 문제 해결 가능성 및 명도 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 설정한다면 수익성을 기대할 수 있습니다. (단, 최저가 기준이 아닌 감정가 기준임)

*본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 입찰 전 반드시 법원 기록 및 현장 조사를 통한 최종 확인이 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계