나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507421 [1] 인천광역시 남동구 서창동 571-12 우석파크빌 101동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천서창중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다
세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
외벽 : 드라이비트 및 벽돌타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03-08
)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507421 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 571-12 우석파크빌 101동 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000 원

토지면적: 34.74㎡ (약 10.51평)

토지지분: 34.73601454315523㎡ (약 10.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.64㎡ (약 19.27평)

건물지분: 63.64㎡ (약 19.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천서창중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 501호로, 외벽은 드라이비트 및 벽돌타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천서창중학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면 본 건물은 철근콘크리트구조로 2008년에 사용 승인된 5층 건물이며, 본건은 5층 501호입니다. 외벽은 드라이비트 및 벽돌타일 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

2.4. 이용 상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비 내역

내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용 상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로 상태

본건은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>), 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

2.9. 공부와의 차이

건축물대장 및 등기부등본 상의 내용과 현황 이용상태 간에 특이사항은 없습니다.

2.10. 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박상현)

보증금: 146,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-12-15

확정일자: 2020-11-06

배당신고일자: 2023-02-09

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 을구 3번: 주택임차권, 권리자 박상현, 권리금액 146,000,000원, 말소 대상 (전입일자 2020-12-15, 확정일자 2020-11-06)

* 갑구 8번: 강제경매, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 175,376,420원, 말소 대상 (본 경매 사건)

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-01-27

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권등기 (단, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출됨)

3.4. 권리 분석 결과

본건의 말소기준권리는 갑구 6번 남동구(인천광역시) 압류(2022-01-20)입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권(박상현)은 전입일자 2020-12-15, 확정일자 2020-11-06이나, '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

채권 총액은 146,000,000원이며, 강제경매 채권자는 주택도시보증공사입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2008-2010년) 및 규모의 다세대주택 거래 사례가 있었습니다.

* 2026년 3월 거래 사례 1: 전용면적 약 49.62㎡ (약 15.02평), 매매가 81,000,000원 (평당 약 539만원)

* 2026년 3월 거래 사례 2: 전용면적 약 74.73㎡ (약 22.61평), 매매가 171,500,000원 (평당 약 758만원)

* 2026년 3월 거래 사례 3: 전용면적 약 72.035㎡ (약 21.79평), 매매가 177,000,000원 (평당 약 812만원)

4.2. 시세 동향

본건의 건물 전용면적은 63.64㎡ (약 19.27평)입니다. 최근 거래 사례들을 고려할 때, 평당 가격대는 약 750만원에서 810만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 148,000,000원이며, 이는 평당 약 768만원 수준으로, 주변 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

본건은 인천서창중학교 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건의 임차인 현황 및 등기부등본 상 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 기존 임대차 계약 조건 변경을 시사하며, 구체적인 내용 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자는 임차보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

6.2. 기타 사항

전반적인 주변 환경이 보통 수준으로 평가되어 특별한 혐오시설이나 심각한 저해 요인은 확인되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치한 다세대주택으로, 2008년식 건물임에도 불구하고 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 권리분석상 임차인의 대항력이 없어 낙찰자의 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 감정가 및 주변 시세 분석 결과, 현재 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰자 부담 없는 권리관계: 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차보증금 미인수.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 지역.

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정.

* 우수한 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용 편리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 전용면적 19.27평 기준 평당 약 758만원 ~ 812만원 수준으로, 약 151,270,000원의 시세가 형성되어 있습니다. 또한, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리상 부담이 없습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 및 시세, 권리관계를 종합적으로 고려하여 152,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.