나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507225 [1] 인천광역시 부평구 부평동 45-4 프리미엄팰리스 3층302호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507225 [1] 인천광역시 부평구 부평동 45-4 프리미엄팰리스 3층302호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경507225 | 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 45-4 프리미엄팰리스 3층302호 | 감정가: 251,000,000원 | 최저가: 175,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (인천지방법원 2025타경507225)

1.1. 물건 개요

사건번호 : 인천지방법원 2025타경507225 (1)

소재지 : 인천광역시 부평구 부평동 45-4 프리미엄팰리스 3층302호

용도 : 오피스텔 (건물 사용승인일: 2019.7.1.)

감정가 : 251,000,000원

매각대상 : 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

토지면적 : 35.96제곱미터 (약 10.88평)

건물면적(전용면적) : 80.16제곱미터 (약 24.26평)

1.2. 채무자 및 채권 관계

소유자/채무자 : 유OO

채권자 : 주OOOOOOO

특이사항 : 주택임차권 등기 있음. 임차보증금 320,000,000원 (2021.4.19. 계약)

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평구청 남서측 인근에 위치하며, 주위에 오피스텔, 아파트, 공공기관, 근린상가 및 다세대주택 등이 혼재하는 일반상업지역 내 물건임.

교통 상황은 매우 양호함. 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부평구청역(인천지하철1호선, 7호선)이 소재하는 더블역세권으로 대중교통 이용 편의도가 뛰어남.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 지하 2층, 지상 12층 건물 중 3층에 해당하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖춰져 있음.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석 : 본건은 부평구청역 상권에 속하며, 행정기관 인접 지역의 특성상 주거와 업무시설이 혼재된 상권임. 인천의 대표 상권인 부평역 상권(문화의 거리 등)과는 구별되지만, 지하철 7호선 연장 이후 접근성이 강화되어 있으며, 주변으로 근린상가 이용이 편리함.

생활 정보 : 부평구청역 인근에는 신트리공원, 부평공원 등 녹지 공간이 있어 도심 속 휴식 환경이 조성되어 있음. 다만, 부평구는 부천 상동/중동 상권으로의 역외소비 유출이 발생하는 경향이 있어, 이마트나 홈플러스 등 대형 할인마트 이용 시 인근 계양구 등으로 이동해야 하는 점은 참고할 필요가 있음.

혐오시설 : 본건 소재지의 직접적인 주변에 특정한 혐오시설은 확인되지 않으나, 부평구청역 일대는 유흥보다는 업무/주거 시설이 주를 이루는 지역임.

2.3. 권리 분석

매각 구분 : 토지/건물 일괄매각의 부동산강제경매 사건으로, 매각 자체에는 문제가 없음.

임차권 위험 : 가장 중요한 특이사항은 주택임차권 등기 내역임. 임차보증금 320,000,000원이 감정가 251,000,000원을 크게 상회하고 있음.

만약 이 임차권이 말소기준권리보다 선순위일 경우(대항력 있음), 낙찰자는 임차인의 보증금 전액(320,000,000원) 중 배당받지 못한 금액을 추가로 인수해야 할 막대한 위험이 존재함.

따라서 입찰 전 **반드시 말소기준권리를 확인하여 임차인의 대항력 유무를 분석**해야 하는 고위험 물건임.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

선순위 임차인 리스크 : 임차보증금(3.2억)이 감정가(2.51억)를 초과하므로, 임차인의 대항력 여부에 따라 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 높음. 최저가 입찰 시 인수금액은 보증금 전액이 될 수도 있음.

용도 리스크 : 본건은 공부상 오피스텔로 되어있으나, 주거용으로 이용 중인 경우 취득세는 주택 수에 따라 중과될 수 있음.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견 : 인천 지하철 1호선 및 7호선 부평구청역을 이용할 수 있는 트리플 역세권에 가까운 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 준공일(2019.7.1)이 비교적 최근이어서 건물의 상태도 양호할 것으로 판단됨. 그러나 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 명백한 고위험 물건이므로, **권리분석**이 이 물건 투자의 성패를 좌우함.

투자 포인트 :

1. 더블 역세권(부평구청역)의 우수한 교통 환경.

2. 준공 5년차의 신축급 오피스텔.

3. 일반상업지역 내 위치로 향후 부동산 가치 상승 여력.

4. **(최대 주의)** 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험을 면밀히 분석한 후, 안전 마진을 확보할 수 있는 금액으로 입찰해야 함.

법원 정보

인천지방법원 경매19계