나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507383 [1] 인천광역시 남동구 간석동 241-11 도영비베네치움 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간석오거리역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제7층 제706호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '도시형생활주택'으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 도시형생활주택,제2종근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(2016-11-14)(접합) , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

물건 비고

- ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507383 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 241-11 도영비베네치움 7층706호

채권자: 주택도시보증공사

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 용도

용도: 도시형생활주택

토지면적: 3.98㎡ (약 1.20평)

토지지분: 3.98㎡ (약 1.20평)

건물면적: 13.11㎡ (약 3.97평)

건물지분: 13.11㎡ (약 3.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 40,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

주요 특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: ‘도시형생활주택’으로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설과 주거시설이 혼재된 상가지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 간석오거리역(인천1호선) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 상태

건축물대장상 사용승인일은 2012년 01월 06일이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 제7층 제706호입니다.

외벽은 석재붙임 등, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

전기, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로상태

토지는 세장형의 토지로서 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2.6. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주변 지역은 간석오거리역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 인근에 환경오염이나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 변동 및 채권자들의 권리 설정 및 말소 기록이 확인됩니다.

주요 권리로는 2021년 6월 25일자 변진섭으로의 소유권 이전(매매 금65,000,000원), 2023년 6월 16일자 고아라의 주택임차권 설정(금62,000,000원, 인수)이 있습니다.

말소기준권리는 2023년 7월 13일자 주택도시보증공사의 가압류(금1,131,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 고아라

보증금: 62,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-19

확정일자: 2021-06-28

배당신고일자: 2023-06-16

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 등기부상 주택임차권(을구 6번)으로 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위이며 매수인이 인수하는 권리입니다.

* 임차인: 정의성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-19

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

물건명세서 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 을구 6번 임차권등기(고아라, 62,000,000원)가 명시되어 있습니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

말소기준권리(주택도시보증공사의 가압류) 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 권리분석 종합

본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 실제 낙찰가 외에 임차인의 인수 보증금을 추가로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 간석동은 인천지하철 1호선 간석오거리역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 역세권을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 상업시설 현황

건물 자체는 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설로 이용 가능하며, 주변 상업시설과의 연계성이 높습니다. 소규모 상가, 금융기관, 병의원, 음식점 등이 발달해 있어 배후 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

간석오거리역을 중심으로 대형마트, 재래시장, 금융기관, 관공서(구청 등) 접근이 용이합니다. 다양한 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거 편의시설

본 건은 소형 주거 공간(도시형생활주택)으로, 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 입지입니다. 주변에 공원이나 녹지 공간은 제한적이나, 역세권의 편리한 교통과 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 62,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 감정가가 40,000,000원인 점을 고려할 때, 임차 보증금 전액을 배당받기 어려울 가능성이 높습니다.

6.2. 물건 상태 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 폐문부재 등으로 인해 내부 직접 확인이 불가능했으며, 지자체 발급 도면으로 작성되었다고 명시되어 있습니다. 이는 실제 내부 상태, 인테리어, 관리 상태 등이 예상과 다를 수 있는 리스크를 내포합니다.

6.3. 시장성 리스크

건물 면적이 13.11㎡(약 3.97평)으로 매우 협소하여, 이를 활용한 투자 수익을 창출하기에는 한계가 있을 수 있습니다. 또한, 선순위 임차인 인수 부담으로 인해 총 취득 비용이 시장 가격을 상회할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 도시형생활주택으로 입지적 장점이 있으나, 62,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가했다는 점도 리스크로 작용합니다. 임차 보증금 인수 부담이 감정가를 초과하므로, 투자 목적으로 접근 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 간석오거리역 역세권의 우수한 입지

* 소형 주거 공간으로 1인 가구 임대 수요 고려 가능 (단, 높은 인수 부담 감안)

* 건물 자체의 노후도가 비교적 낮음 (2012년 사용승인)

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 건물(풍경채, 2014년식, 64.73㎡)이 2026년 3월 173,000,000원에 거래되었습니다. 이를 환산하면 3.3㎡당 약 8,826,000원의 시세로 볼 수 있습니다. 본 건의 건물면적(13.11㎡)에 적용 시, 순수 부동산 가치는 약 35,000,000원 내외로 추정됩니다.

그러나 본 건은 62,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 최소 취득 비용이 62,000,000원(입찰가 0원 가정 시)부터 시작됩니다. 추정 시장 가치(약 35,000,000원)보다 인수해야 할 보증금이 훨씬 높기 때문에, 본 건은 투자 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.

따라서 예상 입찰가는 낙찰 후 발생하는 총 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 낮아야 하는데, 현 상황에서는 시세보다 높은 총 비용이 예상됩니다. 이러한 상황을 고려하여, 실질적인 손실을 최소화하는 관점에서 최소한의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

본 건의 감정가(40,000,000원)와 인수 보증금(62,000,000원)을 고려했을 때, 현실적으로 수익을 기대하며 입찰하기는 어렵습니다. 만약 본 건을 취득한다면, 이는 시세 차익보다는 단순히 권리 인수를 통한 접근일 가능성이 높습니다.

매우 신중한 접근이 필요하며, 입찰가를 산정하기보다는 인수해야 할 보증금과 실제 시장 가치 사이의 큰 격차를 인지하는 것이 중요합니다. 만약 명목상의 입찰가를 제시한다면, 감정가의 10% 수준인 4,000,000원으로 고려해 볼 수 있으나, 이는 총 취득 비용 66,000,000원(4,000,000원 + 62,000,000원)을 발생시키며, 추정 시장 가치(약 35,000,000원) 대비 큰 손실이 예상됩니다.

따라서 예상 입찰가는 4,000,000원에서 8,000,000원 사이로 제안할 수 있으며, 이는 시세 대비 손실을 감수하는 수준임을 명확히 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.