나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506766 [1] 인천광역시 계양구 계양산로 7, 2층202호 (계산동,삼강그린빌라) 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506766 [1] 인천광역시 계양구 계양산로 7, 2층202호 (계산동,삼강그린빌라) 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경506766 | 소재지: 인천광역시 계양구 계양산로 7, 2층202호 (계산동,삼강그린빌라) | 감정가: 145,000,000원 | 최저가: 71,050,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경506766 (1)

용도: 다세대주택 (철근콘크리트조, 4층 건물 중 2층)

소재지: 인천광역시 계양구 계양산로 7, 2층202호 (계산동,삼강그린빌라)

감정가: 금 145,000,000원

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물 전용 면적: 51.30㎡ (약 15.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.3. 채무 및 권리 관계

채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청인)

특이 사항: 임차보증금 금 150,000,000원 주택임차권이 등기사항전부증명서에 기입되어 있음.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

본 건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천계산초등학교' 동측에 인접하여 위치하는 다세대주택 밀집 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준의 주거지역으로 평가됩니다.

차량 출입은 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다. 동측으로 로폭 약 15미터의 도로(계양산로)에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 몰탈 위 적벽돌 타일로 마감되었으며, 하이섀시 이중 창호가 설치되어 있습니다. 현재 다세대주택(주거용)으로 이용 중이며, 위생설비 및 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

토지는 완경사지대에 조성된 정방형 평지이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

주위 환경이 초등학교에 인접한 주거 밀집지대인 만큼, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 이는 학령기 자녀를 둔 실수요자에게 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근에 상업시설이 집중되어 있지는 않으나, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있어 생활 편익은 보통 이상입니다. 인근 노선버스 정류장을 통해 광역 교통망 및 주요 상권으로의 접근이 가능합니다.

혐오시설: 지도 및 외부 검색 결과, 물건지 주변 반경 500m 이내에 보고서에 기재할 만한 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역으로, 재개발 등의 이슈는 낮을 수 있으나 향후 주택 가격 방어에 유리한 용도 지역입니다. 또한, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지는 지역입니다. 과밀억제권역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석의 핵심

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리를 포함한 권리관계에 대한 명확한 분석이 요구됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

3.2. 잠재적 리스크 (임차권 등기)

가장 중대한 리스크는 '기타참고사항'에 기재된 임차보증금 금 150,000,000원의 주택임차권 등기입니다. 이 금액은 본 건의 감정가(145,000,000원)를 상회하는 금액입니다.

만약 해당 임차권이 법적으로 '선순위 임차권'으로 확인될 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 잔여액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 권리 분석 방향

입찰 전 반드시 등기부등본 및 법원 문건 등을 통해 해당 임차권의 '대항력 발생 시점'과 '확정일자'를 확인하여 선순위 여부를 명확히 판단해야 합니다. 이 리스크에 대한 분석이 본 건 투자의 성패를 가를 핵심 사항입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 투자 포인트

1. 전용 면적: 다세대주택으로는 비교적 넓은 전용 면적(51.30㎡, 약 15.51평)을 보유하고 있어 실수요자에게 선호될 수 있는 면적입니다.

2. 입지 안정성: 초등학교에 인접한 주거 밀집 지역으로, 주거 안정성이 양호합니다.

3. 도로 접근성: 로폭 15미터 도로에 접하고 있어 차량 접근성 및 이동이 편리합니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 입지적으로는 초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있으며, 면적도 적정하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소가 있습니다.

다만, 감정가를 초과하는 임차보증금(150,000,000원)이 등기된 주택임차권이 존재하는 만큼, 권리 분석상 '선순위 임차권' 여부를 면밀히 검토하고 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 해당 임차권이 후순위로 확인되거나, 선순위여도 예상 배당액을 고려하여 입찰가를 결정할 경우, 감정가 대비 저렴한 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계