나이스옥션 법원경매 인천 2024타경17139 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 120-6 가동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""대화초등학교"" 북동측 인근에 위치하고
부근은 다세대주택,근린생활시설,아파트 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1992년 5월 27일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 3층건중 제1층 제102호로
외벽:적벽돌쌓기 및 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남서측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2015-02-09),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2015-10-01)
(남부교육지원청 평생교육건강과-15029(2015.10.01))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2023-05-03)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
외벽에 '한빛빌라 가동'으로 표시되어 있음.(현황조사서 참고)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경17139 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 120-6 가동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 81,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.29㎡ (약 7.65평)

토지지분: 25.29㎡ (약 7.65평)

건물면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

건물지분: 40.89㎡ (약 12.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 현황

사용승인일: 1992년 5월 27일

건축구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 102호

주요용도: 공동주택 (다세대 주택)

외벽: 적벽돌쌓기 및 페인팅 마감

내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

창호: 샤시창호

설비: 위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "대화초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

인근까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 1월 30일 접수된 옹진농업협동조합의 근저당권 (을5)입니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리 이후 접수된 모든 권리(근저당, 소유권 이전, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 42,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 도화동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집한 주거지역입니다.

4.2. 주변 시세

최근 2026년 5월 거래된 유사 물건들의 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식과 면적을 가진 다세대 주택의 경우 32.76㎡(약 9.9평)가 4,500만원, 38.23㎡(약 11.6평)가 5,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 8,100만원 대비 낮은 수준으로, 시장 가격 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 대화초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

대화초등학교가 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 관련 특이사항

외벽에 '한빛빌라 가동'으로 표시되어 있어, 건물 고유의 명칭이 아닌 별도 표기가 있을 수 있습니다. (현황조사서 참고)

감정평가 시 현장 방문하였으나 거주인 등 이해관계인 부재로 내부 구조 파악이 어려웠으며, 공부 및 유사 물건 평가를 기준으로 하였습니다. 임대 여부 또한 파악하지 못하였으므로, 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역에 대한 검색 결과, 과거 도화동 일대에서 악취 민원이 제기된 이력이 있습니다. 이는 2020년 악취관리지역 지정 이후에도 지속되었으며, 특정 사업장 이전 및 저감 시설 설치에도 불구하고 근본적인 해결이 더디다는 보도가 있었습니다. 또한, 재개발 구역 내 산업폐기물 및 쓰레기 방치 문제도 제기된 바 있어, 지역 환경에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 본건 물건지 자체에서 직접적으로 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6.3. 건축물 노후도

1992년 사용승인을 받은 건물로, 건축 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 다세대주택으로, 대화초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 입지 및 교통은 양호한 편이며, 권리 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다. 다만, 감정가 8,100만원 대비 최근 유사 물건의 매매가가 4,500만원에서 5,000만원 수준으로 형성되어 있어, 가격 측면에서의 검토가 중요합니다. 또한, 과거 지역 내 악취 민원 이력 및 재개발 구역 내 쓰레기 방치 사례 등이 확인되어, 입주 전 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 접근 가능한 투자 기회: 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 이하 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수할 임차 보증금이나 복잡한 권리 관계가 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(32.76㎡: 4,500만원, 38.23㎡: 5,000만원)와 본건의 면적(40.89㎡)을 고려할 때, 평당 약 430만원~450만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시장 가치는 약 5,300만원에서 5,600만원 수준으로 추정됩니다.

하지만 감정가는 8,100만원으로 책정되어 있어, 시장가와 감정가 간 괴리가 존재합니다. 입찰 시에는 이러한 점을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

잠재적 리스크 및 감정가격을 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 실제 가치는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 더욱 정확히 파악하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.