나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507318 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507318 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층1003호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경507318
• 주소: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층1003호
• 감정가: 261,000,000원
• 최저가: 182,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매19계 2025타경507318 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층1003호 | 감정가: 261,000,000원 | 최저가: 182,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경507318 (1)이며, 소재지는 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-14 대준블루온 10층1003호입니다. 용도는 오피스텔이며, 감정가는 261,000,000원입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 72.64㎡ (약 21.97평)이며, 토지 지분면적은 13.16㎡ (약 3.98평)입니다. 해당 물건은 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물 내 10층에 위치하고 있으며, 사용승인일은 2017.06.20.로 비교적 신축에 해당합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의로터리" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역(2022-06-13 지정)으로, 상업시설과 주거시설이 공존하는 복합적인 입지입니다. 상업지역에 위치하여 오피스텔의 접근성이 양호하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 토지는 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 상권분석

본건이 위치한 숭의동 지역은 일반상업지역으로 지정되어 있어 상권 활성화의 기반을 갖추고 있습니다. 숭의로터리 인근은 생활 편의시설 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔 거주자의 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

2.4. 생활정보

본건 주변은 학교환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역으로 지정되어 있으며, 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 혐오시설 및 지역제한 정보

* 혐오시설: 지도 서비스나 주변 시설 검색을 통해 현재 확인된 주요 혐오시설은 없습니다. 다만 일반상업지역 특성상 심야 영업시설이나 유흥업소 등이 혼재될 가능성이 있으므로, 현장 방문을 통해 해당 시설의 유무 및 거리를 반드시 확인해야 합니다.

* 지역제한: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

등기사항전부증명서상 을구 순위번호 1에 "주택임차권" 등기가 설정되어 있습니다. 임차보증금은 265,000,000원이며, 점유개시일은 2021.03.02입니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차인으로 추정되며, 임차보증금액(2억 6,500만 원)이 본건의 감정가(2억 6,100만 원)보다 높습니다.

3.2. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 리스크: 최고가 매수신고인(낙찰자)은 선순위 임차인의 보증금 전액이 매각 대금으로 변제되지 않는 경우, 그 부족액을 인수해야 하는 법적 책임이 있습니다. 임차보증금액이 감정가를 초과하고 있으므로, 낙찰가에 따라 상당한 인수 금액이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 철저한 임차인 권리관계 및 배당 분석이 필수적입니다.

* 내부 확인 불가: 이용상태 보고서에 '폐문부재로 내부확인은 못함'으로 기재되어 있어, 내부 이용상태 및 점유 현황에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 명도(인도) 과정에서의 협상 및 소송 리스크가 존재할 수 있습니다.

4. 투자를 위한 제언

4.1. 종합 의견

본건은 비교적 신축 오피스텔로서 일반상업지역 내 숭의로터리 인근에 위치하여 입지 및 주거 환경은 양호합니다. 그러나 선순위 주택임차권이 존재하며, 임차보증금이 감정가를 상회하는 매우 높은 권리 위험(인수 리스크)을 안고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 물건보다 훨씬 신중한 접근이 필요하며, 입찰 전 임차인의 배당 요구 여부, 확정일자 및 전입일자를 명확히 확인하고, 최악의 경우(보증금 전액 인수)를 가정한 수익성 분석을 해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

* 입지적 장점: 상업지역 내 역세권(숭의로터리) 인근으로, 오피스텔 수요층(직장인, 1~2인 가구)에게 매력적인 입지입니다.

* 건물의 신축성: 2017년 사용승인된 건물로, 최근 트렌드를 반영한 건물 상태 및 설비가 갖춰져 있습니다.

4.3. 투자 전략 (필수 확인 사항)

본 물건은 전적으로 '선순위 임차인의 인수 금액'에 대한 정확한 분석과 예측 가능한 시세 대비 저가 낙찰 여부에 달려 있습니다. 단순 감정가만을 기준으로 투자 여부를 결정해서는 안 되며, 인수금액을 포함한 총 매입가격을 주변 시세와 비교하여 안전마진을 확보할 수 있는지를 면밀히 검토 후 입찰해야 합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계