나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506049 [1] 인천광역시 서구 오류동 1761-4 진영캐슬 주건축물제1동 4층402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경506049 [1] 인천광역시 서구 오류동 1761-4 진영캐슬 주건축물제1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경506049 | 소재지: 인천광역시 서구 오류로13번안길 32, 4층402호 (오류동,진영캐슬 주건축물제1동) | 감정가: 202,000,000원 | 최저가: 98,980,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (인천지방법원 2025타경506049)

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경506049 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1761-4 진영캐슬 주건축물제1동 4층402호 (통칭: 진영캐슬 2동)

용도: 다세대주택

감정가: 202,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

소유자/채무자: 서OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 39.94㎡ (약 12.08평)

건물면적(전용): 57.12㎡ (약 17.28평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (2019.07.10. 사용승인), 5층 건물 중 4층

이용상태: 다세대주택으로 이용 중 (기본 위생/급배수 시설, E/V, 난방, CCTV 등 설비)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천 지하철 2호선 '검단오류역'의 북서측 인근에 위치한 역세권 주택입니다.

주위는 다세대주택 및 주거나지 등이 혼재하는 미성숙 주택지대이나, 역세권의 이점을 가지고 있습니다.

교통상황은 인근에 버스정류장 및 검단오류역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

토지는 인접 필지와 등고평탄한 정방형이며, 남측 약 8m, 서측 약 6m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

주변은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리) 등으로 지정되어 있어, 주거 환경으로서의 기본적인 요건은 갖추고 있습니다.

2.3. 혐오 및 환경 시설 (잠재적 리스크 요소)

본건이 위치한 오류동 일대는 수도권매립지 일부가 포함된 지역입니다.

인천광역시 서구 오류동 및 인근 왕길동 등지에 수도권 광역 쓰레기 매립지가 위치하고 있으며, 과거 검단일반산업단지 내 폐기물 불법 매립 수사 사례나 폐기물처리업체 집단화(리사이클링 타운) 추진 계획 등이 있었던 점은 잠재적인 환경 리스크로 고려해야 합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각으로 일반적인 형태입니다.

본건 등기사항전부증명서 상에 임차권등기명령이 등기되어 있습니다. (임차보증금: 205,000,000원)

감정가 202,000,000원 대비 임차보증금이 더 높은 상태이므로, 임차인이 선순위 대항력을 갖추고 배당을 받지 못할 경우 해당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수해야 하는 심각한 권리상의 리스크가 있습니다. 입찰 전 임차인의 전입일자, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

**최대 리스크 (시설 관리):** 현장조사 당시 승강기, 공동출입구 도어락, 복도 및 계단실 전등이 작동되지 않는 것으로 확인되었습니다.

특히 승강기는 '검사 연기(휴지)' 사유로 운행이 정지된 상태입니다. 이는 건물의 기본적인 주거 편의 및 관리 상태가 매우 불량함을 의미하며, 낙찰 후 거주 또는 임대에 큰 걸림돌이 됩니다. 시설 복구 및 관리 상태 개선에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 투자 포인트

검단오류역 인근의 역세권 다세대주택으로, 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

전용면적이 57.12㎡로 방 3개 구조일 가능성이 높아 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

4.2. 종합 의견

본건은 역세권 신축급 다세대주택이라는 장점을 가지고 있으나, 권리상의 임차권등기(고액 보증금)와 물리적인 시설 불량 상태(승강기 운행 정지 등)라는 치명적인 단점을 동시에 안고 있습니다.

특히 임차권에 대한 명확한 분석 없이는 절대 입찰해서는 안 되며, 인수 금액 발생 시 투자 가치가 급격히 하락할 수 있습니다. 또한, 시설 수리 비용을 입찰가에 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

4.3. 결론

권리분석을 통해 임차인 인수금액이 '0'임을 확인하고, 승강기 및 공용부 시설 수리 비용을 산출하여 입찰가를 정하는 것이 중요합니다. 입찰 전 철저한 현장 및 권리 조사 없이는 고위험 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계