나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1003 [1] 인천광역시 부평구 부평동 OOOOOO OOOOO OO OOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 다세대주택 및 부평시장, 상업용건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 2009.1.15.)
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감
창호 : 하이샷시창 등.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 되어있으나 가격시점 현재 건물내부를 주거용으로 이용 중인 것으로 판단되고 있음. (2009.3.24. 시점의 평가내용에 의하여 주거용으로 사용하고 있음.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원당구획정리), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 되어있으나 가격시점 현재 건물내부를 주거용으로 이용 중인 것으로 판단된다고 함.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1003 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 222-10 한울펠리스 2층 202호

용도: 공부상 제2종근린생활시설(사무소) / 현황 주거용 이용 추정

1.2. 면적

토지면적: 33.44㎡ (약 10.12평)

건물면적: 86.38㎡ (약 26.13평)

토지 지분: 33.44㎡ (약 10.12평)

건물 지분: 86.38㎡ (약 26.13평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 2009년 1월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 2층 (총 5층 건물 내)

건축물대장상 주용도: 공동주택(6세대), 제2종근린생활시설(사무소)

1.4. 매각 정보

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치함.

주위 일대는 다세대주택, 부평시장, 상업용건물 등이 혼재하는 지역임.

북서측으로 로폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 소로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역.

2.2. 교통

제반 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편리함.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

선순위 임차권, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

등기부 요약상 말소기준권리: 채권자 고광만의 강제경매 개시결정 (2025.04.14).

3.2. 인수되는 권리

을구 20번 주택임차권 등기(2024.03.13)는 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 함.

인수되는 임차보증금: 130,000,000원.

3.3. 임차인 현황

임차인: 고광만 (가명: 고 )

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-28

확정일자: 2021-12-06

대항력: 있음

비고: 선순위임차인으로 인수 대상임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주거용과 상업용이 혼재된 지역으로, 재래시장 및 다양한 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

4.2. 주변 시세 (from JSON)

건물명: 유진드림빌 (2002년 건축)

면적: 39.5㎡ (약 11.9평)

층수: 4층

거래가: 110,000,000원 (2025년 12월)

건물명: 진주아트빌 (2002년 건축)

면적: 73.97㎡ (약 22.4평)

층수: 4층

거래가: 170,000,000원 (2025년 12월)

건물명: 진주빌라 (1991년 건축)

면적: 38.48㎡ (약 11.6평)

층수: 3층

거래가: 105,000,000원 (2025년 12월)

종합 분석: 본건(86.38㎡, 약 26.13평)은 비교적 넓은 면적을 보유하고 있으며, 최근 거래된 유사 다세대주택들의 면적당 가격은 약 760만원 ~ 920만원 수준임. 이를 감안할 때, 본건의 현 시세는 감정가(200,000,000원) 대비 높은 약 225,000,000원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 부평시장을 통한 생필품 구매 용이.

다양한 상업용 건물이 밀집하여 쇼핑, 외식 등 편의시설 접근성 양호.

5.2. 교육시설

부흥초등학교 서측 인근에 위치하여 도보 통학 가능.

주변에 다수의 학교 및 교육 시설 존재 추정.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

공부상 용도(제2종근린생활시설-사무소)와 실제 이용 용도(주거용)의 차이. 이는 향후 행정 처분이나 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있음.

선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 인수해야 함. 이는 초기 투자 비용 부담으로 작용.

6.2. 이용 상태 관련 리스크

건물 내부가 공부상 용도와 다르게 이용 중인 점은 명도 시 임차인과의 협상 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 시장, 상업시설과 인접하여 생활 편의성이 우수한 입지임.

건축된 지 15년가량 되었으며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 건물 상태를 유지하고 있음.

다만, 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이, 그리고 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원 인수 조건은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 핵심 사항임.

최근 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 잠재적 가치 상승 여력은 있으나, 인수되는 보증금을 포함한 총 투자액을 신중하게 산정해야 함.

8. 투자 포인트

우수한 접근성과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 도심 지역에 위치.

부흥초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

86. 38㎡(약 26.13평)의 비교적 넓은 전용 면적으로 활용도 높음.

수도권정비계획법상 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성 내포.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

인수 보증금: 130,000,000원

인수 보증금을 제외한 낙찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 계산하면 약 70,000,000원.

주변 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 225,000,000원 수준으로 추정됨. 이를 기준으로 인수 보증금을 제외한 낙찰가는 약 95,000,000원 (225,000,000 - 130,000,000)으로 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 95,000,000원

최적 입찰가 제안: 80,000,000원 ~ 85,000,000원 (보수적인 접근)

주변 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.