나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508801 [1] 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층410호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천 2호선 가정역' 북서측 인근에 위치하는 구분건물(벨라미루원1동 제410호, 제411호)로서, 주위는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 기타 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가정역(인천 2호선)이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건중 4층 410호, 411호임.

이용상태

공히 '제1종 근린생활시설'로 이용중임(현황 공실).

설비내역

위생 및 급.배수설비, 시스템에어컨설비(각 1대), 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측, 동측 및 남측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(루원시티도시개발), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역(루원시티 도시개발사업)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
2. 대지권 취득여부와 대지권 등기는 매수인의 책임과 부담으로 함.
3. 2026. 5. 27.자 인천 서구청 사실조회 회신에 의하면 본건 해당 호수는 대지 부분의 취득세는 납부되었다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508801 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티상업5블럭2로트 벨라미루원1동 4층410호

용도: 근린상가

감정가: 229,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.96㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안양원예농업협동조합

특이사항: 공동담보, 대지권미등기

주의사항:

1. 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

2. 대지권 취득여부와 대지권 등기는 매수인의 책임과 부담으로 함.

3. 2026. 5. 27.자 인천 서구청 사실조회 회신에 의하면 본건 해당 호수는 대지 부분의 취득세는 납부되었다고 함.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가정동 소재 '인천 2호선 가정역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천 2호선 가정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권, 안양원예농업협동조합 (2023-06-12)

* 등기부채권 총액: 754,800,000원

* 주요 권리사항:

- 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-06-12)

- 을1: 근저당권, 안양원예농업협동조합, 364,800,000원 (2023-06-12)

- 을2: 근저당권공동담보목록, 주식회사웨스턴팔오, 390,000,000원 (2023-06-19)

- 갑3: 임의경매, 안양원예농업협동조합, 304,638,751원 (2025-04-16)

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상, 현황 공실

* 임차인 관련 주의 문구:

- 임대관계가 미상이지만 현재 공실 상태이므로 인수되는 임차인은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 서구 가정동의 루원시티 내에 위치하며, 인천 2호선 가정역 역세권 상가입니다. 주위에는 대규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보된 지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 11층 건물 중 4층에 위치하며, 제1종 근린생활시설로 이용 중이나 현재 공실 상태입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(루원시티 도시개발) 등에 속해 있어 향후 도시개발사업 진행에 따른 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천 2호선 가정역과 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 경인고속도로 서인천IC와도 가까워 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 루원시티는 대규모 아파트 단지와 주상복합 상가들이 밀집해 있으며, 이마트 에브리데이, 스타벅스, 베이커리, 학원, 병원 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다. 또한, 인천 제2청사 등 공공기관이 이전 또는 건립될 예정으로, 지역 발전이 기대됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 서구 지역의 혐오시설 관련 이슈가 일부 기사에서 다뤄지고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 본건은 대지권 미등기 상태로, 이는 매수인의 책임과 부담으로 처리해야 합니다. 다만, 대지권은 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며, 대지 부분의 취득세는 납부된 것으로 확인됩니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶인 물건이므로, 다른 담보 물건의 상황에 따라 전체 채무 부담에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현황 공실: 현재 공실 상태로, 임차인을 확보하기 위한 공실 위험 및 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 2호선 가정역 역세권에 위치한 근린상가로, 루원시티 개발 사업의 수혜 지역에 속합니다. 대규모 주거 단지를 배후로 하고 있어 잠재적인 수요가 존재하나, 현재 공실 상태이며 대지권 미등기라는 특이사항을 가지고 있습니다. 이러한 점을 감안할 때, 권리 관계 및 대지권 문제를 명확히 파악하고 공실 리스크를 해결할 수 있는 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권 예정지: 현재 운영 중인 인천 2호선 가정역과 향후 개통 예정인 서울 지하철 7호선 연장선(석남역~청라국제도시역)의 더블 역세권 수혜 지역으로 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 루원시티 개발 기대감: 루원시티 도시개발사업의 핵심 지역에 위치하여, 지속적인 인프라 확충 및 도시 발전에 따른 상권 활성화가 예상됩니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가와 면적을 고려할 때, 상대적으로 적은 금액으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 대지권 미등기 해소 시 가치 상승: 대지권 미등기 이슈를 해소하고 등기를 완료할 경우, 물건의 가치가 상승할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 229,000,000원과 인수해야 할 보증금 0원을 고려하여 산정해야 합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 상가 물건의 실거래가, 인근 상권의 시세 변동 추이, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 검색된 자료만으로는 정확한 시세 파악 및 미래 가치 평가에 한계가 있으므로, 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 면밀히 조사 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.