나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507388 [1] 인천광역시 남동구 서창동 568-13 서창파크빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507388 [1] 인천광역시 남동구 서창동 568-13 서창파크빌 5층501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경507388
• 주소: 인천광역시 남동구 서창동 568-13 서창파크빌 5층501호
• 감정가: 123,000,000원
• 최저가: 86,100,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매19계 2025타경507388 | 소재지: 인천광역시 남동구 서창동 568-13 서창파크빌 5층501호 | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 86,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 인천 남동구 서창동 서창파크빌 다세대주택

1.1. 사건 및 물건 개요

인천지방법원 2025타경507388 (1) 사건의 다세대주택 경매 물건에 대한 분석 보고서입니다. 본 건은 인천광역시 남동구 서창동 '서창중학교' 북동측 인근에 위치한 서창파크빌 5층 501호이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 123,000,000원으로 산정되었습니다.

건물 전용면적: 51.33 제곱미터 (약 15.53 평)

토지 대지권: 29.15 제곱미터 (약 8.82 평)

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 주로 주거용 건물이 밀집되어 있어 안정적인 주거 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 용도 지역

토지는 장방형으로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 서측 및 남측으로 포장도로에 접하고 있습니다. 용도 지역은 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(서창구획)으로 지정되어 있어 주거 환경 보전 및 관리에 유리한 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자(송OO)와 채무자(송OO)가 동일한 상태에서 채권자(주OOOOOOO)의 청구에 의해 진행됩니다. 이는 개인 간의 채무 관계에 기인한 강제집행이므로, 일반적인 임의경매와 비교하여 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크

감정평가서상 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있어, 현재 주택 점유자가 소유자인지, 혹은 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 현장 조사가 필수적입니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 임차인 현황 파악 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

3.3. 기타 권리 사항

공부(公簿)상의 차이는 없는 것으로 보고되었으며, 그 외 특이사항은 현재까지 보고되지 않았습니다.

4. 생활 및 상권 분석

4.1. 주변 편의시설 및 학군

본건은 서창중학교 인근에 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. 주변에는 다세대주택과 함께 생활에 필요한 근린생활시설들이 입점해 있어 기본적인 주거 편의성은 갖춘 것으로 보입니다.

4.2. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 건물 중 5층에 위치하며, 2008년 2월 20일에 사용승인을 받은 비교적 준수한 연식의 건물입니다. 다세대주택(방, 거실, 주방 등의 구조)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오 시설 여부

제시된 정보와 일반적인 주변 환경 분석을 바탕으로 볼 때, 본건 주변에 직접적인 대규모 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장, 송전탑 등)은 없는 것으로 판단되나, 입찰 전 지도 서비스 등을 통해 인접 시설에 대한 최종 확인이 권장됩니다. 다만, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정 사실이 있으니 이 점을 참고해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계 미상에 따른 '미확인 임차인'의 존재 여부입니다. 명도 리스크를 최소화하기 위해 현황 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다. 또한, 강제경매 사건인 점을 고려하여 채권자 및 채무자 관계의 변동 사항(경매 취하 가능성 등)을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 1억 초반대의 감정가로 책정된 소형 다세대주택으로, 제2종일반주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 전용 15.5평대로 실수요자에게 적합한 면적이며, 상대적으로 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

5.3. 투자 포인트

* 실수요 적합: 소형 평형으로 신혼부부 또는 1~2인 가구의 주거 목적으로 적합합니다.

* 주거지역 안정성: 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 개발 압력보다는 주거 환경 보전에 중점을 둔 지역입니다.

* 환금성: 수도권 과밀억제권역에 속하는 인천 지역의 주택으로, 소형 주택의 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계