나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508186 [1] 인천광역시 남동구 간석동 37-180 복성빌라 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 403호로서,
외벽: 드라이비트 등 마감
창호: 샷시 마감.
(건축물대장 사용승인일:1996.7.20)

이용상태

본건은 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 2필지 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측 및 북측으로 보행통행가능 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경508186 (1)호 인천지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508186 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-180 복성빌라 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 69,000,000원

토지면적: 12.00㎡ (약 3.63평)

토지지분: 12㎡ (약 3.63평)

건물면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

건물지분: 35.77㎡ (약 10.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부안수산업협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석3동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통으로 평가됩니다. 물건 토지는 서측 및 북측으로 보행 통행이 가능한 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다.

주변 편의시설 및 교육기관 정보는 다음과 같습니다.

* 편의시설: 인근 지역에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교육기관: 주변에 간석초등학교, 상인천중학교, 인천고등학교 등이 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 11월 30일 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권(을11)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 소멸됩니다.

등기부 상 채권 총액은 53,816,642원입니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상으로, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 임차인 현황은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변 주거 환경은 보통 수준입니다. 인근 지역의 최근 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 34.65㎡(약 10.48평) 규모의 1991년식 다세대주택이 55,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 47.56㎡(약 14.39평) 규모의 1987년식 다세대주택이 120,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 64.73㎡(약 19.58평) 규모의 2014년식 신축 다세대주택이 173,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건(35.77㎡, 1996년식)은 거래 사례 중 목화빌라(나)와 면적 및 건축 연도 면에서 유사성을 보입니다. 감정가 69,000,000원은 유사 면적의 거래 사례(55,000,000원)보다 높은 수준이나, 건축 연도(1996년식)를 감안하면 합리적인 수준으로 판단될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스 정류장으로 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 소재합니다.

* 주거환경: 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 설비: 위생, 상하수도, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 403호이며, 1996년 7월 20일 사용 승인되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 관련 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높아 자금 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1996년식으로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 편의 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 낙찰 후 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건에 해당합니다. 다만, 임대관계 미상 및 특별매각조건(보증금 20%)은 입찰 시 유의해야 할 사항입니다. 감정가는 6,900만원이나, 유사 물건의 최근 거래가격을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 주거 밀집 지역: 다세대주택이 밀집한 지역으로, 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 합리적인 면적: 10평대의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실수요자에게 적합합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 69,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 34.65㎡(10.48평)의 1991년식 다세대주택이 55,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 이보다 면적이 약간 크고 건축 연도도 최신(1996년식)인 점을 감안할 때, 시장 가치는 55,000,000원 이상으로 볼 수 있습니다.

그러나 임대 관계 미상, 특별매각조건(보증금 20%) 등의 잠재적 리스크를 고려하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 58,000,000원에서 63,000,000원 사이로 판단됩니다. 이는 감정가(69,000,000원) 대비 약 84%~91% 수준입니다.

실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정확한 임차인 현황 파악 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.