나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507325 [1] 인천광역시 남동구 간석동 33-12 우성아튼빌2 비동 지하층비02호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507325 [1] 인천광역시 남동구 간석동 33-12 우성아튼빌2 비동 지하층비02호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경507325 | 소재지: 인천광역시 남동구 간석동 33-12 우성아튼빌2 비동 지하층비02호 | 감정가: 82,000,000원 | 최저가: 57,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507325 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

소유자/채무자: 변OO (소유자와 채무자가 동일하여 깔끔한 진행이 예상됨)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 33-12 우성아튼빌2 비동 지하층비02호 (지하층 소재 확인)

용도: 다세대주택

감정가: 금 82,000,000원

건물면적: 전용 61.58㎡ (약 18.63평)

토지면적: 대지권 30.01㎡ (약 9.08평)

제시외 면적: 건물, 토지 모두 없음

특이사항 및 주의사항: 기재 없음

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 동측 인근에 위치한 다세대주택이 밀집된 주거지대입니다.

주변은 다세대 및 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어, 일반적인 도심 주거 환경을 형성하고 있습니다.

본건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역에 해당하며, 주거 안정성을 확보하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 진출입이 용이하며 도로 조건은 양호합니다.

2.3. 토지 및 건물 특징

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 지하층으로, 외벽은 사이딩판넬, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 급·배수, 위생설비, 도시가스 설비가 되어 있습니다.

토지의 형상은 세장형으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 생활정보

주변에 '인제고등학교'가 위치하여 학군이 형성되어 있으며, 학교 주변의 식당가 및 서점 등이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

본건은 상대보호구역에 속해 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받으므로, 주변에 유해하거나 혐오시설은 거의 없을 것으로 판단됩니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 절차상의 복잡성은 낮을 것으로 예상됩니다.

토지/건물 일괄매각이므로 토지 및 건물에 대한 권리상의 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

단, 임대차 관계는 '상세 임대내역은 미상임'으로 기재되어 있어, 현장 방문 및 매각물건명세서 확인을 통한 정확한 임차인 현황 파악이 필수적입니다.

임차인이 존재하고 대항력이 있는 경우, 인수할 보증금이 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 본건이 **지하층(비동 지하층비02호)에 소재**한다는 점입니다.

지하층은 채광, 환기, 습도 문제 및 특히 집중호우 시 **침수 리스크**가 매우 높으므로, 반드시 현장 방문을 통해 반지하 여부 및 방수 상태, 침수 이력 등을 면밀히 확인해야 합니다.

임대내역이 미상인 관계로, 낙찰 후 명도 진행 시 미상의 임차인에 대한 명도저항 또는 예상치 못한 임차보증금 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 투자 가치

4.1. 상권분석

본건 주변은 '인제고등학교' 인근의 전형적인 주거지대로서, 대규모 상권보다는 주거 밀착형 소규모 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다.

투자 목적은 시세차익보다는 안정적인 임대 수익을 추구하는 것이 적합하며, 인근 학교 및 직장인 수요를 목표로 해야 합니다.

4.2. 종합 의견

감정가 8,200만원은 간석동 다세대주택의 규모(전용 18.63평)를 고려할 때 매력적인 가격대입니다.

하지만 지하층이라는 치명적인 단점과 임대차 관계 미상이라는 리스크가 존재합니다.

지하층의 주거 환경 문제가 가격에 충분히 반영되었는지 여부가 입찰의 핵심이 될 것입니다.

임장(현장 조사)을 통해 지하층의 실제 거주 환경(습도, 곰팡이, 침수 흔적)을 확인하고, 주변 동종 지하층 물건의 시세 및 임대료를 정확히 조사하여 예상 낙찰가를 산정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

저렴한 가격: 지하층이라는 단점을 감안하더라도, 8,200만원의 감정가는 소액 투자자에게 접근성이 높습니다.

주거 밀집 지역: 제2종일반주거지역에 위치하여 주거 수요가 일정하게 유지될 가능성이 높습니다.

토지/건물 일괄매각: 권리관계가 단순하여 명도 문제 외에는 큰 법적 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계