나이스옥션 법원경매 인천 2025타경809 [1] 인천광역시 중구 운남동 OOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC“ 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철골철근콘크리트조지붕 지상 10층건물 중 제9층 제904호 외 4개호로서, 외벽: 커튼월 마감 및 석재 붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 바닥: 타일 마감 등. 창호: 시스템 창호 등.

이용상태

일괄 근린생활시설(GDR아카데미 메가골프연습장)으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서, 근린생활시설 및 교육연구시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면), 성장관리권역(2014-11-03).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

1. 본건 4개호는 공부상 904호, 905호, 906호, 907호 구분되어 있으나, 현황상 하나로 통합하여 골프연습장으로 사용중이고, 인접호수(901호~903호)와 경계벽 제거 후 임의로 구획하여 이용중인 것으로 조사됨.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
2. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령 제2조 경계표지, 제3조 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있으므로 매수인이 이를 구비할 필요성이 있음.
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경809 (1)

소재지: 인천광역시 중구 운남동 1600-1 메가타워 9층904호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 근린생활시설, 교육연구시설, 운동시설)

감정가: 326,000,000원

토지면적: 15.71㎡ (약 4.75평)

건물면적: 65.55㎡ (약 19.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

2. 입지조건

위치: 인천광역시 중구 운남동 소재 "영종IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 본건 주위는 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 인근에 상업용부동산, 학교, 공원 등이 소재합니다. 제반 입지여건은 보통시됩니다.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 보통입니다. 인천국제공항과 차량으로 약 10분 거리에 있으며, 영종IC 진출입이 용이합니다. 또한, 제3연륙교 개통으로 육지와의 접근성이 향상되었습니다.

도로: 본건 진입로 외곽 공도와 접하며, 도로 포장 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자도로), 중로2류(폭 15m~20m), 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 1월 31일 접수된 국민은행 근저당권(채권액 1,020,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기되거나 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 등기사항을 확인하여 인수 여부를 판단해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 인천 중구 운남동은 영종국제도시의 주요 상권 중 하나로, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 제3연륙교 개통 등 교통망 개선과 관광, 복합단지 개발 사업 등과 맞물려 상권 발전 가능성이 높게 평가받고 있습니다. 특히, 영종메가타워는 중심상업지역의 핵심 입지에 위치하며, 사거리 코너 상가로서 가시성과 접근성이 뛰어납니다. 운남동 중심상업지역은 약 2만 6천여 세대의 주거단지에 둘러싸여 있으며, 다양한 개발 호재와 함께 지속적인 성장이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 영종IC 및 인천대교, 영종대교 접근성이 우수하여 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 공항철도 운서역 또한 가까워 공항 이용객 및 관광객 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변 상업시설 및 공원, 학교 등이 가까이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 상업 지역에 위치하므로 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

현황 이용상태: 본건 4개 호수(904호, 905호, 906호, 907호)는 공부상 구분되어 있으나, 현황상 하나의 골프연습장으로 통합되어 사용 중입니다. 또한, 인접 호수(901호~903호)와 경계벽을 제거 후 임의로 구획하여 이용 중인 것으로 조사되어, 공부와의 불일치 문제가 있습니다. 이는 매수 후 원상복구 의무 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

집합건물법 관련: 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 시행령에 따른 경계표지, 건물번호표지의 요건을 구비하지 못하고 있어, 매수인이 이를 직접 구비해야 하는 필요성이 있습니다.

재매각 및 유동화 물건: 유동화 물건이자 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 문제가 있었거나 시장의 관심이 낮았을 가능성을 시사합니다.

소멸되지 않는 권리: 등기사항에 지상권이 존재할 경우, 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 운남동 메가타워 내 근린상가로, 현재 골프연습장으로 이용 중입니다. 영종국제도시의 중심 상권에 위치하며, 교통망 개선 및 다양한 개발 호재로 인해 미래 가치가 높다고 판단됩니다. 넓은 면적과 상업지역이라는 장점을 가지고 있으나, 공부와의 불일치, 현황상의 임의 구획, 표지 미비 등 해결해야 할 법적, 행정적 문제점들이 잠재적 리스크로 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 해결 방안 및 비용을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

영종국제도시의 성장 가능성과 개발 호재 (제3연륙교 개통, 복합리조트 개발 등).

뛰어난 교통망 (영종IC, 공항철도 운서역, 제3연륙교 인접).

아파트 단지 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 잠재 고객 확보 용이.

넓은 실사용 면적을 활용한 다양한 업종 전환 가능성 (골프연습장 외).

인수할 임차권이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 326,000,000원입니다.

인수할 보증금이 없는 임차인이 없으므로, 실질적인 인수 부담은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 공부와의 불일치, 현황상의 임의 구획, 표지 미비 등 해결해야 할 문제점을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 재매각 물건임을 감안하여 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 주변 시세, 예상 임대 수익률, 잠재적 리스크 해결 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.