나이스옥션 법원경매 인천 2025타경919 [1] 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층에이동132호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동 소재 ""인천온라인학교"" 북측 인근에 위치하고 주위는 각종 근린생활시설과 업무시설 및 아파트단지 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제1층 제에이동132호로서,
외벽 : 타일붙임 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 유리 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)(지식산업센터-지원시설)이나 실사일 현재 쌀국수 전문점으로 이용중이며 현황 공실상태임.

설비내역

본건 위생설비와 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 사다리형 토지로 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 갈산동 94는 준공업지역 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 투자 포인트

8. 종합 의견

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경919 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 갈산동 94 인천테크노밸리유1센터 1층 에이동132호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)으로도 등재)

건물 규모: 지하 1층 ~ 지상 23층

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 640,000,000원

토지 면적: 8.44㎡ (약 2.55평)

건물 면적: 33.90㎡ (약 10.25평)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행

1.2. 건축물 현황

건물명: 인천테크노밸리 U1 CENTER

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

사용승인일: 2021년 12월 15일

대지 면적: 35,120㎡ (약 10,629평)

연면적: 281,713.4185㎡ (약 85,223평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 갈산동에 위치하며, "인천온라인학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위에는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트 단지 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 인천지하철 1호선 갈산역에서 도보 약 5분 거리에 위치하며, 7호선 부평구청역과 환승이 가능하여 트리플 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 경인고속도로 부평IC 및 서울외곽순환도로 이용도 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 사다리형의 형상으로, 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 건물 북서측 및 남서측으로는 포장된 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 제한사항

본건 소재지(갈산동 94)는 준공업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 여러 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 3월 15일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1)입니다. 본 경매는 2025년 3월 20일 접수된 농협은행의 임의경매개시결정(갑3)에 의해 진행됩니다. 등기부채권 총액은 534,000,000원입니다. 소유권이전 신탁등기 말소 기록(갑2)이 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 업종

건축물대장상으로는 제1종근린생활시설(의원) 또는 지식산업센터-지원시설로 등재되어 있으나, 실사일 현재 쌀국수 전문점으로 이용 중이었으며, 현황은 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상업 시설

인천테크노밸리 U1센터는 대규모 복합 비즈니스 센터로, 단지 내 상업시설과 영화관(롯데시네마) 등이 입점해 있으며, 주변 근린생활시설 및 업무시설과 더불어 지역 상권을 형성하고 있습니다. 또한, 한국수출산업 제4차 국가산업단지, 서운일반산업단지 등 인접 산업단지 종사자들을 배후 수요로 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 부평구청, 갈산1동 행정복지센터, 부평우체국 등 관공서가 위치합니다. 또한, 롯데마트 삼산점, 홈플러스 작전점, 하나로마트 인천점 등이 반경 1.5km 이내에 있어 이용이 편리합니다. 갈산근린공원, 부평다목적실내체육관 등 문화체육시설도 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 "인천온라인학교"가 위치하며, "상대보호구역"으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 영향을 받습니다.

5.3. 의료시설

집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원) 용도로도 기재되어 있어, 의료 관련 시설 입점이 가능한 점을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

본 건은 준공업지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건축이나 개발 시 제약 조건으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 공실 및 임대

현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 공실 리스크와 더불어 임대차 관련 불확실성이 존재합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 지식산업센터 특성

인천테크노밸리 U1센터는 복합 비즈니스 단지로, 다양한 기업체 입주 및 지원시설 집적을 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

7.2. 입지 잠재력

인천지하철 갈산역 도보 5분 거리의 역세권이며, 경인고속도로 및 외곽순환도로 접근성이 우수하여 물류 및 교통 인프라가 뛰어납니다. 또한, 주변 산업단지와의 시너지 효과도 기대 가능합니다.

7.3. 권리관계 안전성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 인수되는 권리 부담이 없어 권리관계가 비교적 안전합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원 2025타경919호 부동산 임의 경매 건으로, 인천광역시 부평구 갈산동에 위치한 인천테크노밸리 U1센터 내 1층 상가입니다. 약 10.25평(33.90㎡)의 전용면적을 가진 본 물건은 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설, 그리고 대규모 지식산업센터 단지의 배후 수요를 바탕으로 잠재력을 지니고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 준공업지역 내 다양한 법적 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 실사일 현재 쌀국수 전문점으로 이용되었으나 현재는 공실이므로, 향후 업종 변경이나 재임대 시 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 640,000,000원의 감정가를 기준으로, 주변 시세, 해당 물건의 현 상태(공실, 내부 상태 등), 향후 임대수익률, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이나 기타 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되므로, 순수하게 입찰가의 적정성만을 판단하시면 됩니다. 정확한 시세 파악을 위해 인근 부동산 중개업소를 통해 현재 시장 상황을 조사하고, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율 등을 참고하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.