나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507863 [1] 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""굴다리 오거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선
""부평역""이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2018년 09월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
13층 건 내 제2층 제201호로서,

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하
고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역?,?방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,?상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507863 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 496-6 휴플러스1차 2층201호

건물명: 휴플러스1차

도로명주소: 인천광역시 부평구 부일로 20-8

용도: 오피스텔

건축년도: 2018년

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 13층

해당 층: 2층

전용면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리 오거리" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "부평역"이 근거리에 소재하여 교통 이용이 편리합니다.

* 토지: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지입니다.

* 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 2022카단105889 (가압류, 주택도시보증공사, 2022-11-22 접수) 입니다.

* 채권 총액: 1,379,000,000원 입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 을구 순위 1번 주택임차권등기(서로미)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서 (주택도시보증공사 인수조건 변경 관련)

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-10-22

* 확정일자: 2018-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

4. 상권분석

상권분석

* 본건이 위치한 부평동 일대는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, "굴다리 오거리" 인근에 자리하고 있어 유동인구 및 접근성이 양호합니다.

* 부평역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 상업시설과 문화시설을 갖추고 있어 활발한 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 주변에 현대적인 오피스텔 단지들이 들어서 있으며, 상업 및 주거 기능이 복합된 형태를 띱니다.

* 부평구는 지역 내 혐오시설을 친환경 쉼터나 문화 체육 시설로 전환하려는 노력을 하고 있으며, 일부 지역에서는 쓰레기 소각장 건설을 공동 추진하는 사례도 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

* 주변에 한국만화박물관, 인천시청, 부평구청 등이 위치해 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부평역이 근거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 부평역 주변 상업지구를 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 교육: 부평구는 초등학교 주변 어린이보호구역 개선 사업을 지속적으로 추진하고 있습니다. 본건은 상대보호구역에 해당되므로, 교육 관련 시설 입지 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 건물 내 설비: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 본건 인수 조건 변경과 관련되어 있어, 해당 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액(1,379,000,000원)이 상당히 높아, 경매 취하 또는 무잉여 가능성은 낮으나, 채권자 HUG의 최종적인 인수 및 처리 과정이 중요합니다.

* 임대차 관계: 임차인(서로미)은 대항력이 없으나, 보증금 180,000,000원에 대한 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류의 법적 효력을 재확인하는 것이 안전합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 여러 도시계획적 제한이 존재합니다.

7. 종합의견

종합의견

본 물건은 인천 부평구 핵심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 부평역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공되어 비교적 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 상권이 발달하여 임대 수익 및 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사의 특수 상황(인수조건 변경)과 관련하여 권리 분석상 명확하게 소멸되는 권리가 많아 명도 부담이 적을 것으로 예상되나, HUG의 인수 과정 및 관련 서류 검토를 철저히 해야 합니다. 감정가와 최근 실거래가가 유사한 수준을 보이고 있어, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자포인트

투자포인트

* 우수한 입지: 부평역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2018년에 준공된 비교적 신축 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 발달된 상권: 오피스텔, 주거, 근린생활시설이 복합된 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 명확한 권리 관계: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상입찰가

예상입찰가

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적대의 오피스텔이 2024년 5월 190,000,000원, 2024년 6월 198,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 190,000,000원을 고려할 때, 본건은 현재 시세와 감정가가 유사하게 형성되어 있습니다. 인수되는 보증금이 0원임을 감안하여, 시세 및 감정가를 바탕으로 보수적인 접근을 권유합니다.

따라서, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.