나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507622 [1] 인천광역시 서구 당하동 943-3 서연빌리지 103동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '백석초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽 : 미장스톤 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택 단지형다세대 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 4필 일단으로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 북측으로 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) 당하동 943-3 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제174 9호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032- 560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 2) 당하동 943-5 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구 역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-07-06)(서부 교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법> 3) 당하동 943-7 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제174 9호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 03 2-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 4) 당하동 943-44 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제174 9호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지 원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부 교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 집합건축물대장상 302호의 건축물현황도와 3층의 건축물현황도가 상이한바 경매진행 시 참고 바람.

물건 비고

- 도시형 생활주택 단지형다세대 구조
- 특별매각조건으로서, 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2임-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507622 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 943-3 서연빌리지 103동 3층302호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 210,000,000원

토지면적: 76.61㎡ (약 23.17평)

토지지분: 76.60729999999998㎡ (약 23.17평)

건물면적: 51.91㎡ (약 15.70평)

건물지분: 51.91㎡ (약 15.70평)

1.3. 권리 분석 개요

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경507622)이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 주요 특징

- 도시형 생활주택 단지형 다세대 구조

- HUG 인수조건 변경 및 특수 물건 정보 존재

- 특별매각조건: 매수보증금은 최저매각가격의 2/10 (20%)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치하며, '백석초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 공유자 지분 이전 등기가 확인됩니다. 또한, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)이 말소기준권리이며, 해당 채권총액은 183,000,000원입니다. 을구 3번 순위의 주택임차권(윤다솔, 183,000,000원)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-10-10

비고: 대항력 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

보증금: 183,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-01-29

배당신고일자: 2023-03-31

비고: 대항력 없음. 이 임차권은 말소 예정입니다.

3.3. 권리 분석 결론

전반적으로 본 건의 경매로 인해 등기부상 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황에서도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "특수 물건 정보" 등 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 시세 분석 (상권 및 생활정보 포함)

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 데이터 분석)

최근(2026년 7월) 인천 서구 당하동 일대 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 13,500만원 (약 191.81만원/m²)

* 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 17,900만원 (약 512.28만원/m²)

* 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 13,300만원 (약 421.58만원/m²)

4.2. 평균 면적당 가격 비교

제공된 최근 매매 데이터를 바탕으로 면적당 가격을 산출한 결과, 약 191.81만원/m²에서 512.28만원/m²의 범위를 보입니다. 본 물건의 전용면적(건물면적)은 51.91㎡입니다.

이러한 시세 동향을 고려할 때, 본 물건과 유사한 면적의 주택이 거래될 경우, 본 건의 건물 면적(51.91㎡)에 적용 시 약 19,480만원에서 26,600만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

4.3. 본 물건의 시세 평가

본 건의 감정가는 210,000,000원이며, 이는 최근 거래된 유사 면적대의 주택 시세 범위 상단 또는 약간 상회하는 수준입니다. 다만, JSON으로 제공된 시세 데이터는 다른 단지명(원당탑스빌, 그랜드비스타, 멤버스힐)의 물건들이며, 본건(서연빌리지)과의 직접적인 비교에는 차이가 있을 수 있습니다. 최근 거래 데이터가 본건의 감정가보다 낮은 수준으로 형성된 점을 고려할 때, 감정가 자체는 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았으며, 백석초등학교 등 교육 시설과 인접하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 특수 물건 정보 및 주의사항

- HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 있어, 매수 후 처리 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

- 특별매각조건: 매수보증금이 최저매각가격의 2/10(20%)으로, 일반적인 경매보다 높은 보증금이 요구됩니다. 이는 입찰 참여 전에 자금 계획에 유의해야 할 부분입니다.

- 건축물대장과의 차이: 집합건축물대장상 302호의 건축물현황도와 3층 전체의 건축물현황도가 상이하다는 점은 잠재적인 문제 소지가 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 성장관리권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5.3. 건축물 관련 특이사항

철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 외벽은 미장스톤 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비는 갖추고 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 당하동의 주거 지역에 위치하며, 학군 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 소멸될 권리가 많아 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 인수 조건 변경, 건축물 현황도 차이, 특별 매각 조건(높은 보증금) 등은 신중한 접근이 요구되는 요소입니다. 최근 거래 시세는 감정가보다 낮은 수준을 보이고 있으나, 감정가 자체가 보수적으로 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

- 양호한 입지조건: 백석초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

- 권리관계의 명확성: 대부분의 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

- 풍부한 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 비교적 넓어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원이며, 최저매각가격 또한 동일합니다. 최근(2026년 7월) 주변 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 대비 가격은 약 19,480만원 수준으로 추정됩니다. 그러나 감정가가 현 시세를 반영하는 최신 데이터와 차이가 있음을 고려해야 하며, HUG의 채권 확보 필요성, 특별 매각 조건 등으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우 감정가(최저매각가격) 수준에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 210,000,000원으로 제안합니다. 다만, 상세한 현장 조사와 더불어 HUG의 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.