나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507480 [1] 인천광역시 부평구 청천동 234-30 대성파크맨션 103동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 산곡동 소재 ""인천미산초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트단지, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물 주차장으로 차량 진·출이 가능하고, 인근에 지하철역을 비롯한 시내버스정류장이 등이 소재하므로 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2002.01.02.)
외벽 : 드라이비트 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

공부상 주용도는 다세대주택임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-03), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 인천미산초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 아파트 단지, 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 건물은 차량의 원활한 진·출입이 가능한 주차장을 갖추고 있으며, 인근에 지하철역과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 「2014-02-03」에 결정된 제2종일반주거지역입니다. 또한, 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 상대보호구역 및 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2002년 01월 02일입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 새시로 시공되었습니다. 공부상 주용도는 다세대주택입니다.

3.2. 면적 정보

* 토지면적: 15.89㎡ (약 4.80평)

* 토지지분: 15.89㎡ (약 4.80평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 건물지분: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

3.3. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이강식)

* 보증금: 72,600,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-16

* 확정일자: 2019-07-17

* 배당신고일자: 2023-11-28

* 대항력: 없음

4.2. 등기부 현황 및 권리사항

* 집합건물 등기부 요약상, 을구 7번 주택임차권(권리금액: 73,500,000원)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

* 그러나 물건명세서 참고사항에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 7번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라고 명시되어 있어, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었음을 확인할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 이는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하지 않아도 됨을 의미하나, HUG의 말소 동의 확약서의 효력 및 말소 절차 진행 여부를 추가 확인해야 합니다.

4.3. 권리분석 종합

말소기준권리(갑12, 압류, 2022.12.29)보다 선순위에 있는 것으로 보이는 임차권(전입일자 2019.08.16)이 등기부상 말소로 기재되어 있고, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, HUG와의 최종적인 권리 인수 및 말소 조건을 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

5. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 주거지역에 위치하고 있습니다. 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능하며, 대규모 상업 지역과의 직접적인 연계성은 낮으나 주거지의 안정성을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 교통: 인근 지하철역 및 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 인천미산초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 경매 절차 진행이나 인수 조건에 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다. HUG와의 계약 및 조건 변경 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 선순위임차권 및 말소 여부: 등기부상 말소된 임차권이나 HUG의 말소 동의 확약서 제출에도 불구하고, 임차권 관련 권리관계는 복잡할 수 있습니다. 말소 동의 확약서의 법적 효력 및 실제 말소 처리 여부를 철저히 확인해야 하며, 낙찰자가 인수하지 않아도 되는지 최종적으로 검증해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 청천동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 실거주 및 임대 수익을 목적으로 고려할 수 있습니다. 사용승인일 기준으로 볼 때 비교적 연식이 있으나, 입지 조건 및 교통 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항은 경매 절차 진행 시 주의 깊은 확인과 권리관계 명확화가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 인천 부평구의 주거 지역 내 위치

* 인천미산초등학교 인접으로 교육 환경 양호

* 대중교통 접근성 용이

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,000,000원입니다.

최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 건축 연도 및 면적을 고려할 때 단위 면적당 거래가는 약 1,360,000원에서 3,470,000원 수준으로 나타납니다. 본 건의 건물 면적(30.35㎡)을 기준으로 산정 시, 감정가는 최근 거래 사례 중 신축 건물(2015년식)의 단가와 유사하거나 다소 높은 수준이며, 유사 연식 건물(2003년식)의 단가보다는 높습니다.

특히, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항으로 인해 잠재적 리스크가 존재하며, 이에 대한 명확한 해소 여부가 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 분석되었으나, 관련 권리관계가 완전히 정리되지 않은 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

상기 감정가 및 주변 시세, 그리고 권리관계의 불확실성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원

(감정가 대비 약 83%, 주변 거래 시세 및 물건 특이사항 반영)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.