나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507963 [1] 인천광역시 강화군 양사면 철산리 90-25 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리에 소재하는 ""강화제적봉 평화전망대"" 남측 인근에 위치하며 주위는 자연림, 단독주택, 농경지 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하나 군사시설이 소재하여 접근 및 통행이 제한적인 바 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사토지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역(통제구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 요역지 지역권은 이 사건 부동산의 소유권에 부종하므로(민법 제292조 1항 참조) 매수인이 이를 취득함.
2. 본건은 부정형의 완경사토지로서 자연림으로 이용중이며, 인접도로와는 맹지임. 또한 주변이 군사시설로서 사진촬영 및 접근에 제한 및 통제가 있고, 지상에 식재된 임목은 토지와 같이 거래되는 관행에 따라 포함하여 평가하였음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경507963 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 강화군 양사면 철산리 90-25

용도: 임야

토지면적: 3306.00㎡ (약 999.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 평가

감정가: 99,180,000원

토지 제시외 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

1.4. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리에 소재하며, "강화제적봉 평화전망대" 남측 인근에 위치함. 주위에는 자연림, 단독주택, 농경지 등이 소재함.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재함에도 불구하고 군사시설이 인접하여 접근 및 통행이 제한적이어서 교통은 다소 불편한 편임.

2.3. 도로상태

본건은 인접 도로와 접하지 않는 맹지임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역(통제구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있음.

2.5. 주변 시설 현황

본건 소재지인 강화군 양사면 철산리는 민통선 북방 지역에 위치하며, 강화평화전망대가 인근에 소재함. 전망대에서는 북한 지역 조망이 가능함. 양사면 지역은 군사시설 보호법에 따른 통제보호구역으로 지정되어 있어 전반적인 접근 및 활동에 제한이 있을 수 있음. 주변에는 자연림, 농경지 등이 분포하고 있으며, 최근 재활용 선별장이 쉼터로 조성되는 등 지역 정비 노력이 있었음.

2.6. 잠재적 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. 다만, 군사시설의 특성상 보안 및 접근 통제 구역이 존재함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 16일 접수된 정숙희 명의의 근저당권(금액: 10,000,000원)임.

3.2. 소멸되는 권리

상기 말소기준권리 이하의 등기사항(근저당권, 임의경매개시결정 등)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

3.3. 인수되는 권리

* 요역지 지역권 (을5, 2006-03-09, 인수)

* 요역지 지역권 (을16, 2009-01-15, 인수)

주의사항에 명시된 바와 같이, 본건의 요역지 지역권은 소유권에 부종하여 매수인이 이를 취득하게 됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 임야로서 자연림으로 이용 중이며, 주위는 자연림, 단독주택, 농경지 등으로 이루어진 전원적인 지역임. 상업 활동이 활발한 지역이 아니며, 군사시설 인접 및 통제구역 설정으로 인해 접근성이 제한적임.

4.2. 잠재적 가치

자연 경관을 활용한 관광 연계 또는 특정 목적의 개발 가능성이 있으나, 현행 토지이용계획 및 군사시설보호법에 따른 제약이 상당함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 개발이 제한적인 지역에 위치한 임야이므로, 직접적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 접근성은 낮음. 가장 가까운 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용해야 하며, 이마저도 군사시설로 인한 통제 및 제한이 있을 수 있음.

5.2. 주거 환경

자연 친화적인 환경을 제공하나, 맹지이며 군사시설 인접으로 인한 소음이나 접근 제한 가능성이 존재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 및 접근 제한

토지가 도로에 직접 접하지 않는 맹지이며, 주변 군사시설로 인해 접근 및 통행에 제한과 통제가 있어 실질적인 이용 및 개발에 어려움이 예상됨.

6.2. 토지이용 규제

보전관리지역, 통제보호구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 법적 제약이 많음.

6.3. 군사시설 인접

사진 촬영 및 접근 제한, 통제 등의 영향을 받을 수 있으며, 이로 인한 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음.

6.4. 부정형 및 완경사 토지

토지의 형태가 부정형이며 완경사지로서, 활용 및 개발에 있어 물리적인 제약이 따를 수 있음.

6.5. 지역권 인수

요역지 지역권이 매수인이 인수하는 권리에 포함되어 있어, 이에 대한 이해가 필요함.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 양사면 철산리에 소재한 임야로서, 강화평화전망대 인근에 위치함. 맹지이고 군사시설 인접 및 통제보호구역 지정 등으로 인해 접근성 및 이용에 상당한 제약이 있는 물건임. 자연림으로 이용 중이며, 법적 규제 또한 많은 편임. 지역권이 매수인이 인수해야 하는 권리사항으로 포함되어 있음.

8. 투자 포인트

8.1. 자연 환경

광활한 자연림이 형성되어 있어, 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 고려 가능.

8.2. 관광지 인접

강화평화전망대와 인접해 있어, 향후 관광 개발 연계 가능성 일부 존재.

8.3. 저평가 가능성

개발 제한 및 접근성 문제로 인해 시장 가치 대비 저평가되었을 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본건은 임야로서 맹지이며, 군사시설 인접 및 통제구역 지정 등 개발 및 활용에 상당한 제약이 따르는 점을 감안해야 합니다. 또한, 감정평가액 99,180,000원이라는 점을 고려할 때, 구체적인 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건의 거래 사례, 경매 시장의 동향 및 본건의 실제 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 투자자 본인의 판단 하에 결정하시기 바라며, 전문가와 상담 후 입찰 참여를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.