나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505930 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 6층609호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 서측 인근에 위치하고 있으며 주변은 업무시설(오피스텔, 공동주택), 아파트, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 15층 건물이며 사용승인일은 2018-08-06 임.
외벽 : 페인트, 대리석붙임 등
내벽 : 타일, 벽지 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.
* 첨부 내부구조도 참조

설비내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필일단지의 세장형의 토지로서 평지이며 오피스텔 및 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 15m, 북동측으로 약 6m의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경505930 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 252,000,000원입니다.

1.2. 물건 내역

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-5 진성투토펠리체 6층609호

용도: 아파트

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 6층에 위치 (2018년 8월 6일 사용승인)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 252,000,000원

토지 면적: 8.68㎡ (약 2.63평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

* 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 숭의로터리 서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔, 공동주택), 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측 약 15m, 북동측 약 6m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.3. 건물 및 토지 특성

건물은 철근콘크리트구조의 15층 건물이며, 2018년 8월 6일에 사용승인되었습니다.

토지는 2필지 일단의 세장형 토지로서 평탄하며, 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 11월 28일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑4)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 물건에는 현재 파악된 임차인이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

과거 주택도시보증공사(김범석) 명의의 주택임차권 등기가 존재했으나, 등기부상 말소(말소: 말소) 처리되었으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 임차인으로 인한 권리 인수 부담은 없습니다.

3.3. 기타 권리 분석

집합건물 등기부 요약 결과, 채권 총액은 1,104,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 숭의동 일대는 주거시설과 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

인근에 숭의로터리가 있어 지역 내 교통의 요지 중 하나입니다.

인천 시민들의 여가 공간으로 활용되는 수봉공원, 역사 교육 시설인 인천향교, 문화 공간인 송암미술관 등이 미추홀구 내에 위치하고 있습니다.

4.2. 법규 및 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 해당하여 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 버스정류장이 있어 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 유해시설

인천 미추홀구 숭의동 일대는 과거 성매매 집결지였던 '옐로하우스'가 재개발되었으며, 최근 장례식장 2곳 신·증축 추진으로 주민들과 갈등이 발생하고 있다는 보도가 있습니다. 다만, 본 물건의 직접적인 인근에 유해시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

국유지 위 무단점유 쓰레기 집 관련 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

과거 공사 중단 상태로 방치된 고층 건물이 있다는 보도가 있으나, 이는 본 물건과 다른 지역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 인수할 보증금이 없어 임차인 관련 리스크는 낮습니다.

6.2. 법규 및 지역 리스크

일반상업지역, 방화지구 등 토지이용계획상의 제한사항을 고려해야 합니다.

숭의동 일대에서 장례식장 신·증축 관련 주민 민원이 발생하는 등 지역 사회 갈등 요인이 있을 수 있으나, 본 물건과는 직접적인 관련성이 낮습니다.

6.3. 기타

공동담보 물건으로 경매가 진행되었을 가능성이 있으며, 이는 추후 추가적인 채권 관계 변동 가능성을 시사할 수 있습니다. (추가 확인 필요)

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

숭의로터리 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

2018년 준공된 비교적 신축 아파트라는 점이 장점입니다.

7.2. 가격적 메리트

감정가 252,000,000원 대비 현재 시세 및 향후 상승 가능성을 고려한 입찰 전략이 중요합니다.

경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7.3. 개발 가능성

숭의동 일대는 도시 재생 및 개발 사업이 진행될 수 있는 잠재력을 가진 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 비교적 신축 건물이며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, 일반상업지역, 방화지구 등 토지 이용 계획상의 제한 사항과 주변 지역의 개발 현황 및 시세 변동 가능성을 신중하게 검토하여 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 252,000,000원을 기준으로 주변 시세, 단지 내 유사 물건 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황과 본인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 약 201,600,000원 ~ 226,800,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.