나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505619 [1] 인천광역시 연수구 옥련동 558 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.03.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 연수구 옥련동 소재 ""인천축현초등학교"" 남측 인근에 위치하며 인근은 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설, 호텔 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 2km 근방에 수인분당선 ""송도역""및 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대상 토지 <1,2>는 2필 일단의 토지로 부정형의 평지이며, 대체로 현황 미준공된 건축허가서 상의‘근린생활시설’건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 북서측과 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호<1> :
준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며.

기호<2> :
준주거지역, 제1종지구단위계획구역,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트철근콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물로서,
(사용승인일 : 미준공상태)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

건축허가서 및 건물등기사항전부증명서상 ""근린생활시설""이며, 현황 미준공상태로 이용은 어려운 상태로 판단됨.

설비내역

미준공상태로 잠금장치가 있어 위생설비 및 급배수설비 설치여부 확인이 어려음

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '사진용지'에서 보는바와 같이 제시외물건 ㉠(옥탑)이 소재하니 경매시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황 미준공상태로 공실이며 임대관계 여부는 미상임

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1,2 토지의 대부분은 목록3 건물(건축허가서 및 건물등기사항전부증명서상 ‘근린생활시설’이나 현황 미준공상태로 이용은 어려운 상태임)의 대지로 보이나 정확한 면적이나 위치, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요함.(현황조사서 및 감정평가서 참조)
3.본건 건물은 현재 미준공 상태로 건축물대장은 없는 상태이며, 가처분등기의 촉탁으로 “건물 등기사항전부증명서”만 있는 상태로 외관상 주요 건축공사 등이 상당부분 이루어진 것으로 보이나, 가격시점 현재 사용승인을 득하지 않은 상태로, 향후 준공에 대한 위험요인이 있을수 있고, 이해관계인의 협조 미비로 공사비내역, 마무리잔여공종, 하자여부 및 미준공사유 등을 파악하기 어려워 이를 종합적으로 고려하여 일부 감액(20%)하여 대상건물의 적산가액을 결정하였음.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경505619 (1)

2.2. 소재지

인천광역시 연수구 옥련동 558

2.3. 물건종별

근린시설

2.4. 토지 면적

635. 90㎡ (약 192.4평)

2.5. 건물 면적

952. 33㎡ (약 287.9평)

건물 제시외 면적: 16.24㎡ (옥탑)

2.6. 감정가

2,645,849,000원

2.7. 매각구분

토지/건물 일괄매각

2.8. 건물 상태

철근콘크리트 구조, 경사 슬라브 지붕 4층 건물 (미준공 상태)

건축허가서 및 건물등기사항전부증명서상 용도는 '근린생활시설'이나, 현재 미준공 상태로 이용이 어렵습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

인천광역시 연수구 옥련동에 위치하며, 인근에 인천축현초등학교가 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설, 호텔 등이 혼재하고 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 형성하고 있습니다.

3.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근 2km 내외에 수인분당선 송도역이 위치해 있습니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 여러 버스 노선 (예: 8번, 3001광명, 9200인천) 및 수인선, 인천 1호선 이용이 가능한 송도역, 연수역, 원인재역 등이 인접해 있습니다.

3.3. 토지 형태 및 도로 접합

대상 토지는 2필 일단의 토지로 부정형의 평지이며, 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 규제

* 기호 <1>, <2>: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 기호 <1> 추가: 소로3류 (폭 8m 미만, 접합)

3.5. 주변 시설 및 혐오시설

인근에 인천축현초등학교가 있으며, 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 상업시설, 호텔 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 옥련동 일대에는 옥련시장이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과 상 특이할 만한 혐오시설은 직접적으로 언급되지 않았으나, 인천 지역에서 하수처리장 등이 친환경 공간으로 탈바꿈하는 사례가 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 3월 5일 접수된 구로신용협동조합의 근저당권 (을11) 입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 12월 30일 접수된 구로신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

4.2. 총 채권액

토지 등기부 총 채권액은 약 4,854,000,000원이며, 건물 등기부 총 채권액은 약 2,604,000,000원입니다. 본 건의 경매개시 결정 채권액은 구로신용협동조합의 2,455,886,684원입니다.

4.3. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다 (지상권 없음).

4.4. 임차인 현황

본 건과 관련된 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4.5. 기타 등기사항

토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 압류 등이 다수 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정입니다. 건물 등기부에도 소유권 보존, 근저당권, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있었으며, 이 또한 말소될 예정입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 업종 혼재 현황

대상 물건이 위치한 옥련동 인근은 단독주택, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 상업시설, 호텔 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 공존하고 있습니다. 또한, 옥련시장이 인접하여 식료품, 반찬, 가공식품 등 생활 밀착형 상권이 활성화되어 있습니다.

5.2. 잠재적 상권 가치

수인분당선 송도역과 1km 거리이며 송도신도시 초입과 맞닿아 있어 배후 주거 수요와 외부 방문객 유입이 가능합니다. 준주거지역에 해당하며, 주변 상업시설 및 숙박시설 형성으로 유동인구 및 체류형 소비 수요 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 생활정보

6.1. 대중교통 접근성

수인분당선 송도역이 인근에 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6.2. 주변 편의시설

인천축현초등학교가 인접해 있으며, 옥련시장, 각종 상업시설, 오피스텔, 호텔 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 능허대공원, 인천시립박물관 등 문화 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미준공 상태 및 준공 위험

본 건물의 가장 큰 리스크는 미준공 상태라는 점입니다. 건축물대장이 없는 상태이며, 사용승인을 득하지 못하여 이용이 어렵습니다. 향후 준공에 대한 위험 요인이 존재하며, 공사비 내역, 잔여 공종, 하자 여부, 미준공 사유 등을 파악하기 어렵습니다. 감정평가 시에도 이러한 점을 고려하여 대상 건물의 적산가액을 일부 감액(20%)하였습니다.

7.2. 토지 경계 및 면적 확인 필요성

토지의 대부분이 건물 부지로 이용 중으로 보이나, 정확한 면적이나 위치, 인접 토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

7.3. 설비 확인 불가

미준공 상태로 인해 위생설비 및 급배수설비 등 건물 내부 설비 설치 여부 확인이 어렵습니다.

7.4. 높은 채권 총액

토지 및 건물 등기부에 기재된 총 채권액이 상당히 높아, 채무 불이행 시 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있습니다. (총 등록 채권액 약 74억 5천 8백만원)

7.5. 혐오시설 및 기타 리스크

별도의 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 인천 지역의 전반적인 개발 및 입지 관련 이슈를 참고할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 옥련동에 소재한 근린생활시설 용도의 건물 및 토지입니다. 입지 조건은 양호한 편이며, 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 또한 준수한 수준입니다. 그러나 가장 치명적인 문제는 건물이 미준공 상태로 이용이 불가능하며, 향후 준공에 상당한 위험과 불확실성이 내재되어 있다는 점입니다. 감정가 산정 시 이미 20% 감액이 반영되었음에도 불구하고, 실제 준공까지 발생하는 추가 비용 및 예상치 못한 문제 발생 가능성을 면밀히 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 잠재적 개발 가치

만약 성공적으로 건물이 준공된다면, 근린생활시설로서의 활용 및 임대 수익 창출이 가능할 것입니다.

9.2. 입지 조건

송도신도시 인근 지역으로, 꾸준한 수요가 뒷받침될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

9.3. 경쟁 환경

미준공 및 관련 리스크로 인해 경쟁 입찰자가 적을 수 있어, 협상 여지가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 2,645,849,000원에서 시작하나, 위에 명시된 미준공 관련 리스크 및 추가 준공 비용, 잠재적 하자 보수 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 감정평가 시 20%의 감액이 반영되었으므로, 이를 참고하되 실제 투입될 준공 비용 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 단, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.