나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570968 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 10-33 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570968 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 10-33 단독주택 경매

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인천지방법원 경매18계 2024타경570968 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 10-33 | 감정가: 144,966,500원 | 최저가: 101,476,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경570968 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 10-33

용도: 단독주택

감정가: 144,966,500원

토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 이해관계인 정보

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 한OOOOOOO

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 감정평가 요약

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 '용정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린시설 등으로 형성된 주거 지대임.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

본건은 북하향 완경사지대 내 사다리형 토지이며, 현황 단독주택 건부지로 이용 중임.

건물은 연와조 스라브지붕 2층 건(사용승인일 1994.07.23, 증축 2006.11.02)으로 외벽은 적벽돌 치장쌓기 등으로 마감되었음.

2.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 내 비교적 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접하여 교육 환경은 양호한 편임.

다만, 도로 폭이 북서측 약 2미터, 남서측 약 1미터로 좁아 차량 진출입 및 주차에 제한적일 수 있으며, 이는 향후 건물 신축이나 대수선 시 제약 요소로 작용할 수 있음.

토지는 '준주거지역' 및 '지구단위계획구역(수봉 지구단위계획)'에 해당하여, 토지 이용 잠재력은 높은 편임.

3. 권리 분석

3.1. 경매 개시 및 매각 조건

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건임.

제시외 물건 및 부합물, 종물은 감정평가서상 존재하지 않으므로, 낙찰 후 추가적인 법정지상권이나 기타 권리 문제가 발생할 가능성은 낮음.

3.2. 임대차 관계 및 특이사항

감정평가서상 '임대관계 미상임'으로 보고되어 있음.

이는 현장 조사 결과 점유자가 소유자(채무자)인지, 임차인인지 여부가 불확실함을 의미하며, 낙찰자는 *명도* 과정에서 임차인의 권리 관계(대항력 유무)를 면밀히 파악할 필요가 있음. 임차인이 있을 경우 명도 비용 및 시간이 추가로 소요될 수 있음.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 상권분석

주위는 단독주택과 다세대주택이 주를 이루는 전형적인 주거 지역이며, 상업 시설은 근린 생활 시설 위주로 형성되어 있음.

대형 상권과의 접근성은 떨어지나, 지역 주민들의 일상적인 필요를 충족시키는 소규모 상권은 갖추고 있는 것으로 판단됨.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

'용정초등학교'가 가까워 교육 환경은 갖춰져 있으나, 좁은 도로 폭과 노후화된 주택 밀집 지역의 특성상 주거 환경의 쾌적성은 보통 수준임.

주변 환경을 고려할 때, 노후 주거지에 흔히 발생할 수 있는 소음, 주차 문제 외에 보고서 작성 시점 기준으로 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

5. 투자 분석 및 전략

5.1. 잠재적 리스크

도로 폭이 좁은 맹지에 가까운 형태이므로, 향후 신축이나 증축 시 건축법상의 제한(일조권, 도로폭 등)을 받을 수 있음.

'고도지구(G.L+15m 이하)' 제한으로 건축물의 높이가 제한되어 있어, 재개발 시 용적률을 모두 활용하기 어려울 수 있음.

임대관계 미상이므로, 낙찰 후 *명도* 진행 시 임차인 여부에 따른 권리분석 및 명도 전략 수립이 필요함.

5.2. 종합 의견

본 물건은 토지의 용도가 '준주거지역'으로 비교적 우수하며, '지구단위계획구역' 내에 위치하고 있어 향후 재개발 또는 주거 환경 개선 사업의 잠재적 수혜를 기대할 수 있는 물건임.

건물 자체는 연식이 있어 가치가 낮으나, 토지의 가치에 중점을 둔 투자 전략이 필요함. 감정가 대비 토지 효용성이 높다고 판단될 경우 투자가치가 충분함.

5.3. 투자 포인트

토지 가치 우위: 토지 이용도가 높은 '준주거지역'에 속하여 주거 전용지역보다 높은 잠재 가치를 가짐.

재개발/리모델링 잠재력: '수봉 지구단위계획' 구역 내 노후 주택으로, 향후 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 있음.

소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 주택 투자 또는 철거 후 신축을 고려한 토지 투자에 적합함.

법원 정보

인천지방법원 경매18계