나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15652 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1095-9 신명쉐르빌 가동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15652 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1095-9 신명쉐르빌 가동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매18계 2024타경15652 | 소재지: 인천광역시 남동구 장승로 59-2, 가동 3층302호 (만수동,신명쉐르빌) | 감정가: 127,000,000원 | 최저가: 88,900,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경15652 (1) 사건으로 진행되는 다세대주택 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 인천광역시 남동구 만수동 1095-9 신명쉐르빌 가동 3층 302호이며, 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지면적: 32.40㎡ (약 9.80평)

건물면적: 57.59㎡ (약 17.42평) (전용면적)

감정가: 금 127,000,000원

1.3. 소유 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 경매구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등에 기한 일반적인 경매 절차입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천 지하철 2호선 남동구청역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대를 형성하고 있습니다. 전반적으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

지하철역(남동구청역) 및 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 또한, 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

2003년 12월에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제302호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 현황

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행됩니다. 통상 강제경매에 비해 권리관계가 비교적 단순한 경우가 많으나, 세밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 점유 관계

감정평가서상 임대관계는 미상으로 보고되었습니다. 따라서, 매수인은 낙찰 후 정확한 점유 관계를 파악하기 위한 현장조사를 반드시 실시해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 존재 여부에 따라 명도(인도) 난이도 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지이용계획 및 공법상 제한

본 물건은 제2종일반주거지역에 속하여 용적률 및 건폐율 상한이 비교적 높은 편이며, 만수3지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 그 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 환경보호), 과밀억제권역에 해당되어 건축 행위 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

4.2. 주변 생활 편의시설 및 학군

지하철역 인근의 기존 주택지대로서 기본적인 근린생활시설(상가, 식당 등) 이용이 편리하며, 학교 및 공공기관 접근성이 양호합니다.

주변에 요양원 및 주야간보호센터 등 복지시설이 일부 위치하는 점은 거주 환경에 대한 호불호 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 건축물 현황 불일치 주의

가장 큰 특이사항은 건축물현황도상의 발코니 부분이 현황과 불일치하여 현황을 기준으로 감정평가되었다는 점입니다. 이는 불법 증축이나 구조 변경의 가능성을 내포하고 있으므로, 낙찰 후 이행강제금 부과 등 행정적 리스크가 발생할 수 있습니다. 매각물건명세서 및 관할 지자체를 통해 해당 부분의 합법성 여부를 반드시 확인해야 합니다.

5.2. 미확인 임차인 리스크

임대관계가 미상인 관계로, 보증금 전액을 배당받지 못하는 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 추가로 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 인천 2호선 남동구청역 인근의 제2종일반주거지역에 위치한 다세대주택으로, 전용면적이 약 17.42평(57.59㎡)인 비교적 넓은 빌라입니다. 지하철 접근성과 기존 주택지대의 편의시설 이용이 용이하여 실거주 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가 기준 약 1.27억 원으로 책정되었으며, 현재 시장의 유동성 및 유사 매물 시세를 고려하여 적절한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 남동구청역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

안정적 주거 환경: 제2종일반주거지역 내에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

실거주 수요: 전용면적이 넓어 3~4인 가구의 실거주 수요가 있을 것으로 보입니다.

6.3. 성공적인 투자를 위한 제언

발코니 현황 불일치와 임대관계 미상에 대한 철저한 분석과 현장 조사를 바탕으로 명확한 권리 분석 및 명도 계획을 수립해야 성공적인 투자가 가능합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계