나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505145 [1] 인천광역시 남동구 간석동 169-5 더레지던트아파트 4층404호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-03-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505145 [1] 인천광역시 남동구 간석동 169-5 더레지던트아파트 4층404호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매27계 2025타경505145 | 소재지: 인천광역시 남동구 용천로153번길 59, 4층404호 (간석동,더레지던트아파트) | 감정가: 221,000,000원 | 최저가: 154,700,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경505145 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경505145 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 169-5 더레지던트아파트 4층 404호

용도: 오피스텔

감정가: 221,000,000원

토지 면적: 12.85㎡ (약 3.89평)

건물 면적: 78.59㎡ (약 23.78평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 건물 제시외 면적 없음.

1.2. 입지 조건

위치: 본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 지하철 1호선 간석오거리역 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경: 주변으로는 오피스텔, 다세대주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본 물건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 지하철 간석오거리역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.3. 권리 분석

등기사항전부증명서 상 을구 순위번호 3에 '주택임차권'이 등기 설정되어 있는 것을 확인했습니다.

해당 임차인의 보증금은 230,000,000원이며, 점유 개시일은 2022년 5월 11일입니다.

[잠재적 리스크] 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가(221,000,000원)보다 높게 설정되어 있어, 낙찰 후 임차인에게 배당될 금액이 부족할 경우 임차인의 대항력 유무에 따라 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 투자금액 산정에 있어 매우 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 간석동 일대는 오피스텔, 주택, 상가 등이 밀집해 있는 복합 상권입니다.

지하철 1호선 간석오거리역이라는 입지 덕분에 유동인구가 풍부하며, 지역 주민을 대상으로 한 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

숙박시설 또한 혼재되어 있어 상권의 다양성을 더하고 있습니다.

1.5. 생활 정보

교통: 지하철 1호선 간석오거리역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다양한 노선의 시내버스가 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 주변 상업 시설 이용이 편리하며, 주거 및 업무 활동에 필요한 편의 시설 접근성이 우수합니다. 검색 결과에 따르면 간석오거리역 인근에는 편의점, 카페, 식당 등 다양한 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, 의료 시설도 마련되어 있습니다.

주거 및 업무 환경: 오피스텔이라는 용도 특성상 1인 가구 또는 소규모 업무를 위한 주거 및 사무 공간으로 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 2억 3천만원의 높은 보증금을 가진 주택임차권의 존재입니다. 이 임차인이 대항력을 갖춘 경우, 낙찰자는 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 예상 투자금액을 크게 상회할 수 있는 위험 요소이므로, 임차인의 대항력 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 향후 재건축, 증축, 또는 용도 변경 등 건축 관련 행위 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

[혐오시설 검색 결과] 주변 지역을 검색한 결과, 본 물건지 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 간석동 지역은 주거, 상업, 일부 공업 및 유흥 시설이 혼재된 지역임을 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 간석오거리역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 바탕으로 잠재적인 가치 상승이 기대되는 오피스텔입니다.

하지만, 감정가를 초과하는 높은 보증금의 임차권 설정은 낙찰자에게 상당한 부담이 될 수 있는 주요 위험 요인입니다. 따라서 임차인의 대항력 유무, 명도 가능성, 예상되는 인수 금액 등을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 합니다.

입지적 장점과 권리 관계의 위험성을 충분히 인지하고, 이를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

간석오거리역 역세권 입지를 활용하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

보증금 인수 부담을 감안하더라도, 명도를 성공적으로 마치고 시세보다 저렴하게 취득할 경우 투자 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

주변 상권의 발달과 편리한 교통망은 장기적인 부동산 가치 상승의 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

오피스텔로서 1인 가구 증가 추세에 맞춰 꾸준한 수요가 예상됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매27계