나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508060 [1] 인천광역시 서구 백석동 한들구역2블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오2단지 211동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 서구 백석동 소재‘백석초등학교' 서측 인근에 소재함
○ 주위환경
한들 도시개발사업구역내 대규모 아파트지대임

교통상황

○ 차량접근성: 자유로움
○ 대중교통여건: 보통임
-버스: 인근 간선도로(서곶로 등)변으로 버스 정류장 소재함
-전철: 북동측 근거리에 전철역(독정역) 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 40층 건물 내 14층 1403호로서
○외부마감: 석재(저층부) 및 몰탈위 페인팅 마감
○내부마감: 벽지 및 타일 등
○외부창호: PVC 새시

이용상태

○ 아파트로 이용중임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비
○ 난방방식: 개별난방, 도시가스

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 부정형 완경사지임
○ 이용상태: 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 단지 주변으로 중로 등의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 3종일반주거지역

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계는 미상임
○ 주차: 3096대(세대당 1.27대)

물건 비고

대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
인천 서구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.6.4.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508060 (1)

* 물건지: 인천광역시 서구 백석동 한들구역2블록1로트 검암역로열파크씨티푸르지오2단지 211동 14층1403호

* 용도: 아파트

* 감정가: 623,000,000원

* 전용면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 총면적(건물지분): 84.942㎡ (약 25.7평)

* 토지면적/토지지분: 0㎡ (토지 별도 등기 없음, 건물에 포함된 대지권 관련)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에프더블유2412유동화전문 (경매 신청 채권자)

* 특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

* 주의사항: 대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음 (2026.6.4.자).

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 백석동 소재 '백석초등학교' 서측 인근

* 주변환경: 한들 도시개발사업구역 내 대규모 아파트 단지 밀집 지역

* 도로 접근성: 자유로운 차량 접근 가능

* 대중교통:

* 버스: 인근 간선도로(서곶로 등)변에 버스 정류장 위치

* 전철: 북동측 근거리에 전철역(독정역) 위치

* 인접 도로: 단지 주변 중로 등 아스팔트 포장도로와 접함

* 토지이용계획: 3종일반주거지역

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-07

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 등기부 요약 (말소기준권리: 을1 근저당권, 2023-10-12, 우리은행, 154,000,000원):

* 을1: 근저당권 (우리은행, 154,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (우리은행, 421,300,000원) - 말소예정

* 갑3: 임의경매 (에프더블유2412유동화전문, 394,123,050원) - 말소예정

* 등기부채권 총액: 575,300,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 해당 사항 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 한들 도시개발사업구역 내의 대규모 아파트 단지 조성 지역으로, 주거 생활 편의시설이 집중될 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 주변으로 뚜렷하게 인지되는 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 추가적인 현장 확인 및 인근 지역 개발 계획 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 40층 건물 중 14층 1403호

* 마감: 외부 석재(저층부)/페인팅, 내부 벽지/타일 등

* 창호: PVC 새시

* 이용 상태: 아파트로 현재 이용 중

* 설비: 급배수, 위생, 소화전, 승강기, 도시가스, 개별난방

* 주차: 총 3096대 (세대당 1.27대)

* 인근 학교: 백석초등학교 (서측 인근)

* 교통: 북동측 근거리에 독정역 위치, 인근 버스정류장 이용 가능

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권미등기: 본건의 가장 큰 특징으로, 토지에 대한 소유권(대지권) 등기가 누락된 상태입니다. 다만, 감정평가 및 매각대상에 포함되어 있으며, 취득세 납부 사실이 확인되어 등기 관련 절차가 진행 중이거나 완료될 가능성이 있습니다. 이로 인한 추가적인 법적 절차나 비용 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 관련 법률 관계가 복잡할 수 있으나 일반적인 경매 절차를 따릅니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 경우 낙찰자가 인수하게 되나, 현재까지 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 백석동의 신흥 주거지역에 위치한 아파트로, 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 6억 2,300만원으로 책정되었으며, 84.94㎡ (약 25.7평)의 전용면적을 제공합니다. 가장 주목해야 할 점은 '대지권미등기' 상태이나, 매각 대상에 포함되고 취득세 납부가 확인된 점은 긍정적 신호로 볼 수 있습니다. 이는 토지권리 확보에 대한 일부 절차가 진행되었음을 시사합니다. 현재까지 파악된 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신규 개발 지역 내 위치: 한들 도시개발사업구역으로 향후 지역 가치 상승 기대

* 교통 편의성: 독정역 인근 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용 용이

* 주거 편의시설: 대규모 아파트 단지 내 충분한 주차 공간(세대당 1.27대) 및 학교 인접

* 취득세 납부 확인: 대지권미등기 리스크 해소에 대한 긍정적 신호

* 미등기 상태 해소 시 가치 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 623,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 없으며, 총 채권액은 575,300,000원입니다. 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대지권미등기 상태의 해소 정도, 향후 시장 전망, 단지 내 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 및 주변 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.