나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585229 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 10-40 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경585229 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 10-40 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경585229
• 주소: 인천광역시 미추홀구 길파로41번길 67-1, 4층401호
• 감정가: 92,000,000원
• 최저가: 64,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매18계 2024타경585229 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 길파로41번길 67-1, 4층401호 | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 64,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경585229 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 10-40 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채무자/소유자: 김OO / 김OO (동일인)

채권자: 정OO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 39.98㎡ (약 12.09평)

토지면적 (대지권): 21.41㎡ (약 6.48평)

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 제4층 (사용승인일자: 1992-05-15)

2. 상세 분석

2.1. 입지조건

본건은 인천 미추홀구 주안동 소재 "주안북초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 주거지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 비교적 양호합니다. 주거지로서의 기본적인 요건은 갖추었으나, 주거시설 외에 공장 등이 함께 입지하고 있어 주거환경의 쾌적성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.2. 권리분석

본 건은 소유자와 채무자가 동일인(김OO)인 부동산 강제경매 물건입니다. 따라서 소유자에 대한 명도 절차 진행 시 점유관계가 명확할 수 있으나, 임대관계는 미상으로 보고되어 있어 실제 거주자나 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 상승할 수 있습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않는 것으로 판단됩니다. (제시외 건물은 0.00㎡로, 매각에 영향을 미치는 미등기 건물은 없습니다.)

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건 주변은 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경은 확보하고 있습니다. 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용은 비교적 용이할 것으로 보입니다. 다만, 상업지역보다는 주거 및 준공업지역의 성격이 강하여 대규모 상권의 편의성(백화점, 대형마트 등)은 다소 떨어질 수 있습니다. 주안동은 1호선 주안역을 중심으로 상권이 발달되어 있어, 해당 지역으로의 접근성이 중요합니다. (감정평가서에 구체적인 상권에 대한 언급은 없음)

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(2024-12-23), 과밀억제권역에 속합니다. 특히, "주안북초등학교" 인근에 위치하여 상대보호구역(2023-02-08)으로 지정되어 있어 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다. (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) 제2종일반주거지역은 주거 편의성이 양호한 지역으로 용적률 등에서 재건축/재개발 시 비교적 유리합니다.

2.5. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대관계가 미상(미확인)이므로, 실제 점유 관계 확인이 필수적입니다. 임차인이 있을 경우 임차인의 권리 분석 및 명도 절차에 대비해야 합니다.

건물 노후도: 사용승인일자가 1992년 5월 15일로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 건물 자체의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 높습니다.

환경 리스크: 주변에 공장 등이 소재한다고 평가서에 명시되어 있어, 소음이나 대기 환경 등 주거 쾌적성 측면에서 일반 주거지역보다 불리할 수 있습니다. 인천 미추홀구는 산업단지 인접에 따른 대기 환경 문제(미세먼지 등)가 제기될 수 있는 지역입니다. (현장 조사 결과, 주안동 10-40에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

2.6. 종합 의견

본건은 미추홀구 주안동의 비교적 노후된 다세대주택으로, 낮은 감정가(92,000,000원)에 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 투자 관점에서 초기 투자 비용 부담이 적고, 39.98㎡(약 12.09평)의 전용면적으로 소형 주택 투자 및 실거주 수요를 기대할 수 있습니다. 단, 명도 리스크와 건물 노후도에 따른 수리비용은 충분히 고려해야 할 사항입니다.

3. 투자 포인트

소액 투자 및 저가 실거주 수요 확보: 감정가가 1억 원 이하로, 소액으로 진입 가능한 주거용 부동산입니다.

주택 임대사업 활용 가능: 다세대주택으로 주택 임대사업(등록임대) 등록 시 세제 혜택을 고려할 수 있습니다. (세법 확인 필요)

주거지역 내 입지: 주안북초등학교 인근의 제2종일반주거지역에 위치하여, 주거지역으로서의 기본적인 수요 기반이 확보되어 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매18계