나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508558 [1] 인천광역시 서구 석남동 565-12 가동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 ""인천석남중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 지하철 인천2호선 ""서부여성회관역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상3층 건물 내 제2층 제202호로서
(사용승인일 : 1991.02.08)
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨.
창호 : 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 ""다세대주택"" 1세대로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현재 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약3미터, 남측으로 노폭 약6미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

통칭 '명화빌라' 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508558 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 인천광역시 서구 석남동 565-12 가동 2층202호

건물명 (통칭): '명화빌라'

용도: 다세대주택

건축연도: 1991년 02월 08일 (사용승인일 기준)

구조: 벽돌조 슬래브지붕 (연와조 스라브)

건물 층수 및 해당층: 지하1층/지상3층 건물 내 제2층 제202호

감정가: 83,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 22.01㎡ (약 6.66평)

건물 면적: 36.51㎡ (약 11.04평)

토지/건물 일괄 매각 여부: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 석남동에 소재하며, 주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다. 인근에 "인천석남중학교"가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 지하철 인천2호선 "서부여성회관역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획

제1종일반주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 11일 접수된 이도금융대부주식회사 근저당권 (채권액 37,500,000원)입니다.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 말소기준권리보다 선순위라도 그 성격상 말소되는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부등본 요약에 따르면 을4(근저당), 을5(전세권), 갑10(가압류), 갑11(가압류), 갑12(가압류)는 모두 말소 예정입니다.

3.3. 인수 예정 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이도금융대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 이도금융대부주식회사 외 별도 임차인은 파악되지 않았습니다. 명화빌라 통칭으로 불리는 본건은 임차인 이 의 경우 대항력이 없으며 보증금 500만원이 있으나, 이는 인수되지 않는 권리입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 석남동 일대는 주거 지역으로서 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 상업시설 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북서측 인근에 인천석남중학교가 위치하고 있으며, 기타 교육시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1991년 건축된 건물로, 건물 내외부 마감 및 설비 등에 대한 전반적인 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다. 따라서 매입 후 추가적인 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지도상 특이사항으로는 별도의 혐오시설이나 난개발 우려가 될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도시 지역의 소음, 교통량 등의 공해 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 1991년에 건축되어 건물 노후도는 고려해야 할 사항이나, 경매 물건으로서 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 명화빌라라는 통칭으로 불리는 본건은 현재 경매로 진행 중입니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 감정가 8300만원은 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

* 편리한 교통 환경: 인천2호선 서부여성회관역 도보 이용이 가능하며, 대중교통망이 우수합니다.

* 정비된 주거 지역: 주변에 주거 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 편의성이 좋습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 말소기준 권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택 매매가는 7,700만원에서 10,000만원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 8,300만원으로, 이는 중간값 수준에 해당하며, 건물의 건축 연도(1991년)를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

따라서, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 7,500만원 ~ 8,500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.